Le pire serait-il passé ? Selon le baromètre annuel LPI-SeLoger, publié le 16 décembre dernier, la réponse est incontestablement oui : « la croissance a rebondi, le pouvoir d’achat des ménages s’est ressaisi et le taux du chômage a reculé́, gommant les conséquences de la récession de 2020 ». Les Français, plus confiants en l’avenir, ont recommencé à envisager des projets à long terme, dont font partie les emprunts immobiliers.
Les transactions sont donc logiquement reparties à la hausse cette année : +6,2% par rapport à 2020, année sinistre et sinistrée en raison du premier confinement et de l’arrêt brutal de l’activité. Les prix ont eux aussi continué de monter : +0,8% dans l’ancien et surtout +1,4% dans le neuf.
Baisse des prix en zones rurales
Cette hausse du neuf, qui ne peut que réjouir le secteur, doit cependant être nuancée : en réalité, le rythme de la progression des prix, lui, s’est nettement ralenti. En 2020, les prix du neuf avaient en effet grimpé de 4%... Par ailleurs, la disparité est très forte entre le prix des maisons neuves, en baisse de plus de 12,5% en 2021, et celui des appartements neufs, en hausse de 4,5% cette année.
Pour comprendre cette différence entre le marché des maisons et des appartements, il est nécessaire de bien distinguer les très fortes différences territoriales. En Ile-de-France, mais aussi en PACA et en Rhône-Alpes, où les prix sont plus élevés qu’ailleurs et le marché parfois très tendu, la hausse des prix s’est poursuivie. En revanche, en Bourgogne, Champagne-Ardennes, Franche-Comté, Haute-Normandie, Lorraine et Picardie, régions plus rurales, où l’on trouve plus de maisons, les prix ont reculé de 4 à 5%.
Hausse des tarifs pour 2022
Le baromètre LPI-SeLoger se veut pourtant optimiste : en 2022, la hausse des prix des logements neufs devrait se renforcer, en raison de la pénurie de biens disponibles constatée sur la plupart des territoires. Mais si cette hausse devrait être supérieure à celle de 2021, elle restera nettement en-deçà des années précédentes : le rebond ne serait que de 2 à 3% selon les prévisions du baromètre, « compte tenu des difficultés rencontrées par la demande pour accéder au crédit ».
En effet, à compter du 1er janvier prochain, la banque de France a resserré les conditions d’accès à l’emprunt pour éviter le surendettement des ménages : entre autres, le montant des mensualités des emprunteurs ne pourra pas excéder 35% de ses revenus, assurance incluse. La durée maximale du crédit, elle, sera portée à 25 ans maximum. En mettant ainsi le curseur sur le taux d’endettement et non plus le reste-à-vivre comme auparavant, les autorités financières peuvent exclure du marché des ménages solvables mais trop endettés à leurs yeux. Les marges sont aussi plus réduites pour ceux qui achètent un logement pour la première fois. Souvent jeunes, ces emprunteurs ne disposent pas toujours d’un apport suffisant - environ 10% - et peuvent donc de moins en moins compter sur des prêts longs.
