La ministre du Logement Emmanuelle Wargon a visité le chantier de Wood'Art à Toulouse jeudi 25 février. Qu’est-ce que cela apporte à Icade et ses équipes ?
Cette visite a été organisée suite aux derniers amendements sur la RE2020. Il s’agit d’un chantier démonstrateur, qui illustre l’ambition gouvernementale en la matière, et nous sommes fiers qu’il ait retenu l’attention de la ministre.
Wood’Art est un programme mixte, développé avec une structure poteaux-poutres en bois massif CLT ; et la façade est également en bois et elle sera dotée d’une seconde peau en terre cuite. Seul le socle est en béton. Il s’agit également d’une opération inclusive, puisqu’elle propose plusieurs typologies de logements : libres à prix maîtrisés, des logements sociaux, un hôtel et des commerces.
Ce chantier techniquement et économiquement complexe, est développé sur l’éco-quartier de la Cartoucherie à Toulouse sur 33 hectares aménagé par Oppidea, la Sem d’aménagement de la métropole. L’intérêt d’Emmanuelle Wargon pour ce programme nous apportera une crédibilité certaine, et nous proposerons aux élus et aménageurs de venir le visiter afin de montrer notre savoir-faire en la matière.
Wood’Art est un démonstrateur, qui a bénéficié de 2,1 M€ d’aides publiques, et Icade a réduit ses marges aux deux tiers. Est-ce cela le modèle à suivre ?
Wood’Art va au-delà des ambitions de la RE2020 : c’est un exemple à suivre sur le plan technique. Evidemment, nous ne bénéficierons pas systématiquement de subventions publiques et nous travaillerons avec des marges normalisées. Mais lors de sa visite, la ministre a fait le parallèle avec la RT2102 : l’industrialisation de ce type de projets nous permettra de devenir compétitifs. C’est un pari raisonnable.
Les surcoûts de constructions de Wood’Art, qui, comme je le disais, va au-delà des exigences de la RE2020 (le programme est labellisé E3C2, avec un Bbio -50%/ à la RT2012, ndlr), est évalué à 15% d’un coût de construction « normal ». Si l’on s’en tient à la RE2020, nous estimons que le coût de production sera renchéri de 8 à 9%. Les coûts de construction vont donc progresser, et si l’on veut que les prix de sortie restent stables, pour permettre aux particuliers de continuer à accéder à la propriété privée, il ne reste qu’une variable d’ajustement : le prix du foncier. Celui-ci peut atteindre 30, voire 50% du coût total du programme sur certains territoires. L’Etat, les collectivités locales, et les entreprises publiques, devront donc réaliser un effort, pendant ce temps d’adaptation et d’industrialisation. La ministre a d’ailleurs lancé un appel aux acteurs publics à ce sujet.
Les collectivités locales, qui disposent de finances serrées, seront-elles sensibles à cet appel selon vous ?
Elles le font déjà. Nous développons des démonstrateurs bas carbone à Toulouse, Montpellier, Nantes, Paris… Chaque fois, ces programmes sont développés sur des fonciers cédés avec une décote ou bénéficiant d’une subvention publique, comme à Toulouse avec Wood’Art. Certains aménageurs capent, en contrepartie, le prix de vente des logements.
Etes-vous satisfait des amendements réalisés sur la RE2020 ?
Certains craignaient que la marche technique soit trop haute et qu’elle renforce la baisse de la production de logements neufs. Nous aurions pu gérer une RE2020 plus ambitieuse, mais nous sommes satisfaits qu’elle entre en vigueur rapidement. Tout le monde jouera avec les mêmes règles, nos projets innovants ne seront pas défavorisés par rapport à d’autres, plus traditionnels… Je parie que les industriels percevront très rapidement cette réglementation comme une source nouvelle de business. Et je suis persuadé que nous serons poussés par le marché, plus que par la réglementation, car la RE2020 génèrera une révolution dans les esprits.
Les permis de construire accordés et les mises en chantiers enregistrées ne cessent de baisser. Que demandez-vous pour relancer la construction ?
En plus de voir les autorisations baisser, il y a un risque de voir l’emploi dans le BTP dévisser. Plutôt que de contraindre les maires, incitons-les à bâtir d’avantage. Les aides attribuées à la construction neuve dans le cadre du plan de relance sont limitées. Mais l’Etat peut encore intervenir au travers de la fiscalité, via une disposition législative, qui permettrait de lier directement l’acte de construire et la fiscalité directement perçue par la commune. Car la construction de nouveaux logements génère des charges (construction des écoles, des crèches…) et parfois, la fiscalité n’incite pas les maires à bâtir. Par exemple, le logement intermédiaire est automatiquement exonéré de taxe d’habitation. C’est, à mon sens, une erreur.
Au regard des résultats d’Icade en 2021, quels sont vos objectifs pour 2021 sur le logement ?
Nous avons surtout souffert de l’arrêt des chantiers, mais nous avons très bien commercialisé nos programmes. Pour 2021, nos priorités sur le secteur du logement porteront sur le développement des logements bas carbone, avec Urbain des Bois. Et nous souhaitons retrouver un équilibre entre la vente en bloc – qui a représenté plus de 50% des commercialisations - et la vente au détail.
Nous avons traditionnellement trois types de clientèle : les investisseurs institutionnels, y compris les bailleurs sociaux, l’accession à la propriété et les investisseurs privés pour un tiers chacun. Maintenir cet équilibre nous semble important.
Pourtant, le gouvernement annonce la fin des dispositifs d’aides à l’investissement locatif comme le Pinel…
Il a été prorogé jusqu’en 2024. Son maintien sera le sujet du prochain gouvernement. Nous militerons pour une prolongation, car il s’agit d’une disposition qui encourage la constitution d’une épargne, via le recours à l’emprunt, en vue de préparer un complément à sa retraire.
