Entre 2022 et 2023, l’Oiso a enregistré sur la métropole bordelaise un recul de 34 % des mises en vente (1 473) et de 59 % des ventes (948). « Les chiffres de 2023 sont ceux que nous avions en 2001 », commente Christophe Duportal, président de l’Oiso. Et surtout l’apparition d’un nouvel item : les retraits qui passent de 209 en 2022 à 655 l’an dernier. La situation actuelle serait le résultat d’une « accumulation de contraintes depuis 2019 qui a commencé par cette année pré-électorale, suivie par des élections et un changement de gouvernance dans certaines communes, s’accompagnant parfois d’une relecture des projets ; le Covid ; le délai d’obtention des permis de construire qui s’allonge ; la hausse des coûts de construction, celle des taux, etc. Ce qui a débouché, en 2023, sur la disparition des clients. »
Investisseurs envolés, secteurs aménagés délaissés
Tout ce qui paraissait indissociable du marché bordelais ne l’est plus : alors qu’elles s’élevaient à 70 % en 2022, les ventes en secteurs aménagés, à Bordeaux, sont tombées à 28 % en 2023. Recul également des investisseurs, dont la part passe de 47 % à 25 % des ventes métropolitaines. Deux phénomènes liés. Un prix de vente au mètre carré à 5 034 euros - et qui n’amorce pas encore une baisse -, des contraintes environnementales fortes et une rentabilité en berne ont détourné les investisseurs de la métropole. « Les zones aménagées connaissent une difficulté de commercialisation, car l’amorce portée par les investisseurs n’existe plus », explique le président. Une situation particulièrement visible sur le secteur de l’EPA Bordeaux Euratlantique, malgré ses prix de vente maîtrisés. Alors que depuis deux ans, un tiers des offres de la métropole y est justement concentré. L’autre point marquant – mais pas nouveau - est l’accumulation dans les stocks de T3 et T4 : ils en représentent 70 %. « C’est encore une demande des élus qui ont en tête la famille constituée de quatre personnes, alors que les bailleurs l’attestent : les demandes de logements sociaux émanent surtout de familles monoparentales », assène le président de l’Oiso.
Les chiffres de 2023 sont ceux que nous avions en 2001
— Christophe Duportal, président de l’Observatoire de l’immobilier du Sud Ouest (Oiso)
© Osio
Travailler sur la modularité
Même si une baisse des taux, attendue en fin d’année, et un recul des prix pourraient être des signaux de reprise, la profession a conscience que l’heure est au changement. D’autant qu’avec la réévaluation des plafonds d’éligibilité au PSLA et aux BRS en 2024, une partie de la clientèle du logement libre pourrait glisser vers l’accession aidée. Un phénomène déjà constaté en 2023 : elle représentait alors 16 %, contre 31 % en 2022. Et si elles étaient surtout concentrées sur la rive droite bordelaise, aujourd’hui, elles concernent une majorité des communes de la métropole. « Même si les bailleurs sociaux ont confirmé qu’ils poursuivraient leur mission de loger les plus précaires, il est normal que les acquéreurs éligibles se tournent vers le BRS… », reconnaît Christophe Duportal qui ne voit pourtant pas les bailleurs comme des concurrents. Actuellement, ils viennent plutôt en soutien grâce à l’engagement d’Action Logement d’acquérir 30 000 logements neufs pour produire du logement locatif intermédiaire. L’analyse des dossiers de ventes en bloc est d’ailleurs en cours avec une priorité aux logements dans les zones tendues et proches des bassins d’emplois.
Nous devons travailler sur la modularité du logement et de multiplier les usages
— Christophe Duportal, président de l’Observatoire de l’immobilier du Sud Ouest (Oiso)
Il est malgré tout nécessaire de trouver d’autres moyens de produire. La réhabilitation en fait partie, mais elle ne compensera pas les ventes. « Nous devons travailler sur la modularité du logement et de multiplier les usages : une chambre qui se transforme en espace de travail, des cloisons amovibles, des doubles hauteurs aménageables… », évoque le président.
