Maintenir à domicile des seniors éligibles au logement social, dans des résidences intergénérationnelles et ouvertes aux non-résidents.
C’est l’idée de départ du concepteur-animateur de logements sociaux Maisons de Marianne, du nom de la figure républicaine et de « ses valeurs, liberté, égalité, fraternité », explique Eric Vialatel, le président-fondateur.
Ingénierie financière
La PME francilienne se présente d’abord comme chef d’orchestre au moment de la conception,en lien avec les élus et le bailleur qui achète en Vefa les logements. « Nous faisons de l’ingénierie financière, de l’optimisation de l’architecture, de l’analyse du contexte local et des demandeurs, du référencement des prestataires et associations locales pour animer nos lieux de vie, en lien avec les centres communaux d'action sociale (CCAS) », illustre l’architecte de formation.
Pour se démarquer, Maisons de Marianne met en avant son cahier des charges techniques disposant de « cinq métros d’avance sur la concurrence », jure-t-il.
Celui-ci inclut, par exemple, l’installation systématique de volets électriques au nom du confort des habitants. Cuisine ouverte pour faciliter les déplacements, défibrillateur cardiaque dans chaque résidence… Tout a été pensé pour faciliter la vie des locataires et… faire baisser le coût global grâce à des subventions des caisses de retraite.
Co-promotion
Celles-ci voient en effet dans ces résidences adaptées PMR à 100 % un moyen de « repousser dans le temps la case Ephad », trop onéreuse, avance-t-il. Et de citer deux autres leviers financiers : « les emprunts jusqu’à 70 ans » ou encore le promoteur qui « accepte de baisser sa marge » car dans une démarche RSE.
Le rôle du promoteur consiste à « monter le projet en assurant l’ensemble des missions juridiques, financières et l’appel d’offres pour les entreprises de construction », sur le principe du mieux-disant, résume Eric Vialatel. Sa société travaille avec une quinzaine d’acteurs nationaux et régionaux, en maîtrise d’ouvrage privée.
Du géant Nexity, dont le dernier protocole 2018-2020 visait la création de 1 700 logements, au lillois Stone Promotion. « Avec les plus petits acteurs, nous nous inscrivons dans une opération de co-promotion. Nous amenons une offre de financement, avec 500 000 à 600 000€ de fonds propres sur une opération à 10 M€. Cela permet de négocier des taux de 5 à 6 % auprès des banques », affirme le patron.
Animations contre redevance annuelle
De Plaine Commune Habitat à La Courneuve à Erilia à Fréjus, la trentaine de résidences développée par Maisons de Marianne sont gérées par des bailleurs, accompagnés dans la pré-commission d’attribution après l’acquisition des logements en Vefa. « Nous proposons des candidats qui viennent vers nous mais ne siégeons pas en commission », explique Raphaëlle Gilaber, la directrice générale.
L’organisme HLM perçoit les loyers, gère les impayés, s’occupe de l’entretien courant… et verse une redevance annuelle, de 15 000 à 30 000 €, à Maisons de Marianne.
Celle-ci finance la formation du gardien (salarié du bailleur), l’accueil des nouveaux résidents, l’achat de fournitures pour les fêtes type Noël ou Halloween et la supervision des activités quotidiennes, par un coordinateur-médiateur de Maisons de Marianne. Sa mission principale : planifier des animations dans les espaces partagés. A l’issue de la phase de démarrage de cinq ans (dont trois après la livraison), le bailleur peut renégocier la redevance sur cinq ou dix ans.
Esthéticienne, kinésithérapeute et autres prestataires viennent exercer dans la résidence, sans payer de loyer. Leurs services sont négociés à des tarifs préférentiels pour les résidents : 12€ la coupe femme à Evry, par exemple. Dans ce contexte bon-enfant, le bailleur connaît « peu de dégradations », se félicite Eric Vialatel. A la clé, « une économie de 30 000 € par an en coûts d’exploitation », estime-t-il.
Une trentaine de sites en développement
Une douzaine de sites sont en construction, une trentaine en développement, en Ile-de-France, dans les Hauts-de-France... Maisons de Marianne dit manquer de terrain, de son fief francilien à l’arc méditerranéen, où la société pense pouvoir grandir rapidement.
Créée il y a douze ans, l’entreprise emploie aujourd'hui 40 salariés. Ses résidences se composent de 50 à 150 logements, du studio au T5. Une opération coûte entre 8 M€ et 15 M€. La plus emblématique sera livrée d’ici fin 2021 à Vauréal (Val-d’Oise). Les 79 appartements ont été achetés par Sequens (Action Logement). Le programme s’étale sur 3,5 ha, dont 10 000m² de bâti. Signe distinctif : un hectare sera dédié à la production de fruits et légumes. L’investissement total monte à 23 M€ (HT). La facture grimpe car Nexity y construit également le futur siège de Maisons de Marianne, actuellement à Nanterre (Hauts-de-Seine).
Nouveau produit
Une autre « village », nouveau produit intégrant ferme urbaine, restaurant, centre d’art et autres équipements ouverts aux riverains, doit également voir le jour, au Havre.
Maisons de Marianne transforme - avec Nexity - une ancienne caserne avec une cour centrale. Le « lieu de vie », dont la livraison est prévue en juillet prochain, comprendra 81 logements dont la moitié en accession, sur environ 10 000m². Alcéane est le bailleur. L’investissement s’élève à 20 M€ HT.
Dans ces logements, les locataires sont principalement des retraités (40 %). On trouve aussi des familles (37 %), des jeunes actifs (10 %), des personnes handicapées (8 %) et des étudiants (5 %). La moyenne d’âge se situe autour de 45 ans. Le loyer mensuel moyen pour un studio de 30 m², charges comprises et sans aides, s’élève à 360 €. « Loyer qui dépend des ressources et de la composition du foyer », souligne Raphaëlle Gilaber.
