Pour prévenir et enrayer l’insalubrité des immeubles, la loi du 9 avril 2024 a prévu tout un arsenal de mesures visant à accélérer et simplifier les rénovations des bâtiments. Parmi ces outils, le législateur a instauré une expérimentation d’une durée de cinq ans, soit jusqu’au 9 avril 2029 (art. 12). Elle permet au préfet de prévoir, par arrêté, que les propriétaires soumis à une obligation de travaux en application des articles L. 511-1 à L. 511-3 du Code de la construction et de l'habitation – relatifs à la sécurité et salubrité des immeubles – peuvent conclure avec un organisme intéressé un bail à réhabilitation en vue de la rénovation du ou des logements concernés.
« Combattre l’inertie des propriétaires »
Ce bail à réhabilitation remplace l'obligation de travaux qui est faite au propriétaire. Il s’agit de « combattre l’inertie des propriétaires concernant la rénovation de leur logement en permettant au préfet d’inciter à la conclusion d’un [tel bail] si le propriétaire est tenu de rectifier une situation de péril ou d’insalubrité, afin de répondre aux désordres et permettre le retour à une jouissance normale pour les occupants », indiquait le gouvernement à l’origine de ce texte.
Un décret du 7 juillet 2025, publié au « JO » ce 8 juillet, au lendemain du verdict du tribunal correctionnel de Marseille concernant l’effondrement de la rue d’Aubagne qui avait provoqué la mort de huit personnes en novembre 2018, rend opérationnel ce nouveau dispositif expérimental.
Organismes HLM
Dans son arrêté, le préfet devra répertorier les organismes volontaires pour conclure des baux à réhabilitation avec des propriétaires de logements situés dans le département et soumis à une obligation de travaux. Il pourra s’agir de bailleurs sociaux, de sociétés d'économie mixte, des collectivités territoriales, des organismes de foncier solidaire, ou encore des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
L’arrêté devra également rappeler le régime du bail à réhabilitation, lequel est défini aux articles L. 252-1 à L. 252-6 du Code de la construction et de l'habitation, et les conditions dans lesquelles le propriétaire peut se libérer de son obligation par la conclusion d'un tel contrat.
Le bail est réhabilitation un « contrat par lequel soit un organisme d'habitations à loyer modéré, soit une société d'économie mixte dont l'objet est de construire ou de donner à bail des logements, soit une collectivité territoriale, soit un organisme de foncier solidaire, soit un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 (du CCH) s'engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage d'habitation pendant la durée du bail » (art. L. 252-1 du CCH).
Le contrat, d’une durée de 12 ans minimum doit indiquer la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution. En fin de bail, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans indemnisation. La tacite reconduction n’est pas permise.
Notification, communication
L’arrêté doit être notifié au maire, au président de l'établissement public de coopération intercommunale, ou le cas échéant, au président du conseil de la métropole de Lyon.
A titre informatif, il pourra également être communiqué à toute personne tenue d'exécuter les mesures prescrites par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité prescrivant des travaux.
Un rapport d'évaluation devra être réalisé six mois avant le terme de l'expérimentation.
