On en sait un peu plus sur les logements intermédiaires qui seront bâtis dans le cadre des investissements du Fonds de Logement Intermédiaire (FLI) lancé par le Groupe SNI, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC). Près de quatre mois après son premier closing le 24 juillet 2014, le FLI, doté de 515 millions d’euros de fonds propres, a amorcé le lancement de 2 484 logements intermédiaires répartis dans 32 opérations sur l’ensemble du territoire. « 1 165 logements ont fait l’objet d’un acte d’acquisition ou d’un contrat de pré-réservation », précise le Groupe SNI. Les 1 319 logements restants sont « en cours d’instruction ».
Une offre répartie dans 350 communes
Le type de produits lancés par le fonds sera assez similaire d’une ville à l’autre. En moyenne, une opération immobilière se compose d’une centaine d’habitations, dont 36 logements intermédiaires. Il s’agit « de T2 ou T3, de 54 mètres carrés en moyenne avec une place de stationnement », précise Vincent Mahé, président d’Ampère Gestion, le gestionnaire du FLI. Pour faciliter la gestion de ces actifs, les logements intermédiaires se situent, en général, dans les mêmes immeubles. Ces logements seront construits dans 350 communes « faisant partie des 23 plus grandes agglomérations de France ». Les villes ont été sélectionnées en fonction de 16 critères, dont le taux de surdensité, le dynamisme de la collectivité locale ou encore, l’écart entre le niveau de loyer de logements sociaux dits « PLS », ceux dont les loyers sont les plus élevés, et le niveau de loyer dans le marché libre. « L’écart doit être de 30% », précise Vincent Mahé. Parmi les villes sélectionnées (voir carte ci-dessous), notons les communes d’Ile-de-France, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, etc. A terme, « 30 à 40% des logements intermédiaires devraient être construits en Ile-de-France », prédit Vincent Mahé.
Tous les logements intermédiaires feront partie d’un projet immobilier plus global, mêlant logements sociaux, intermédiaires (ceux financés par le FLI) et habitations en accession à la propriété privée. « D’ici la fin de l’année 2015, nous aurons bouclés 8 000 logement, estime André Yché, président du directoire du Groupe SNI. Cela veut dire que l’on peut espérer voir sortir de terre entre 20 000 et 25 000 logements sociaux. »
Des efforts sur les marges des promoteurs et une TVA à 10%
En moyenne, le prix de sortie des logements intermédiaires se situe autour de 2 800 euros par mètre carré hors taxe pour un loyer projeté de 12,6 euros par m² parking inclus. « Dans certains cas de figures, le loyer sera inférieur au plafond du dispositif Duflot-Pinel », signale Vincent Mahé. Comment le fond arrive-t-il à sortir des prix si faibles ? Principalement grâce à deux leviers. D’abord, « les promoteurs font des efforts sur leurs marges, indique André Yché. Car nous achetons "en gros" et ils économisent les coûts de commercialisation ». Comptez en moyenne, 5% de marge contre 7 à 8% sur les opérations de vente à la découpe traditionnelles. Ensuite, les logements intermédiaires bénéficient d’avantages fiscaux, comme le taux de TVA réduit à 10% et l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties durant 20 ans.
En quatre mois, environ cinquante promoteurs ont déposé 395 projets pour 15 132 logements intermédiaires. 32 projets ont été sélectionnés. Parmi les acteurs qui se sont déjà positionnés, on retrouve les majors du secteur comme Kaufman & Broad, Vinci, Nexity, etc. mais aussi des promoteurs plus petits. « Il y a environ 35 promoteurs régionaux », estime Vincent Mahé. 65% des propositions qui n’ont pas été validées, ont essuté un refus principalement pour des motifs de mauvaise localisation (52% des refus).
Le groupe SNI, qui porte le FLI, souhaite s’imposer comme un chef d’orchestre. « On dit souvent que le système de production du logements est peu organisé, indique André Yché. On essaie de mieux l’organiser. » Car la filiale de la CDC négocie le foncier en amont avec les collectivités, et signe des conventions avec celles qui accueilleront le plus de logements intermédiaires (Marseille, Toulouse, Bordeaux, etc.) et avec les plus gros promoteurs. Objectif : s’engager sur des objectifs chiffrés.
