Vous êtes promoteur, directeur d’Urbis Réalisations et président de l’ObserveR. Où en est le marché du logement neuf dans la métropole ?
J’ai présenté le 20 février 2019 les nouvelles données de l’ObserveR. On remarque, comme partout, un fléchissement des ventes (-8 % par rapport à 2017) surtout lié à l’épuisement de l’offre sur l’aire urbaine de Toulouse (-26 % par rapport à 2017), dont les causes sont classiques : un Plan local d’urbanisme intercommunal élaboré en 2018, une certaine frilosité à délivrer des permis de construire hors des ZAC et périmètres à aménager, prévision de l’année électorale qui décale les permis. Sans compter que l’année 2017 fut exceptionnelle en volume.
Quels sont les moteurs du marché de construction ?
Les deux tiers des ventes se font encore aux investisseurs, notamment via le dispositif Pinel, qui représente pour la ville centre 72 % des ventes. Mais en 2018, nous avons noté une hausse significative des ventes auprès d’occupants pour les logements à prix maîtrisés (un dispositif mis en place il y a deux ans à Toulouse et qui limite à un plafond de 3 000 euros TTC/m2 le prix des logements, NDLR).
On vend donc plus à des propriétaires occupants (+33 %) et surtout les logements à prix maîtrisés, inclus dans le PLUi connaissent un franc succès avec +86 % par rapport à 2017.
Le marché est en situation de « sous-offre »
Où en sont la demande et les prix sur Toulouse ?
A l’échelle de la ville de Toulouse, le marché est en situation de « sous-offre » en raison d’une faible alimentation de l’offre : 3 241 logements lancés à la commercialisation en 2018 contre 4 873 en 2017, soit une baisse de 33 %. Paradoxalement, bien que le marché du neuf ait été peu alimenté, les ventes ont été bonnes : 3 729 ventes nettes au détail ont été enregistrées en 2019 contre 3 738 ventes en 2017, qui était exceptionnelle.
Côté valeur, le prix au mètre carré des logements collectifs vendus en libre connaît une hausse significative en 2018 et atteint 3 670 euros/m² (hors stationnement et hors logements aidés) au sein de l’Aire urbaine de Toulouse. Sur Toulouse, le prix moyen des ventes libres dépasse 3 800 euros/m² (hors stationnement) et atteint les 4 050 euros/m² avec stationnement.
Quelles sont les perspectives pour 2019 ?
Nous allons connaître le plein effet des logements à prix maîtrisés, inscrits dans le PLU depuis fin 2016 uniquement. Le phénomène a pris de l’ampleur en 2018 et va s’accélérer en 2019, quand les permis de construire en cours auront été purgés, sur Toulouse et l’aire urbaine.
En tant que promoteur, nous le sentons depuis janvier, les investisseurs vont revenir en force, avec des taux d’intérêts bas et l’inquiétude face à la fin du dispositif Pinel. L’année 2019, sera aussi bonne que 2018.
