La rénovation des 64 logements sociaux de la résidence Léo Lagrange, à Schiltigheim en Alsace, est un projet expérimental piloté par ICF Habitat et sa filiale ICF Habitat Nord-Est afin d’éprouver la faisabilité du contrat de performance énergétique (CPE). Son principe est simple : une société investit dans la rénovation énergétique d'un bâtiment, garantit sa performance énergétique pendant 20 ans et se rémunère grâce aux économies d'énergie réalisées après travaux.
En l’espèce, le contrat a été signé en 2011 avec Spie, qui a rénové quatre bâtiments construits en 1987. Les travaux réalisés ont porté sur : la mise aux normes de la distribution électrique des logements ; le remplacement de la plomberie et rénovation de salles de bains et cuisines; le remplacement de sols et rénovation de peintures; l’amélioration et la sécurisation des halls d'entrée ; le réaménagement de l'accès des bâtiments et mise en accessibilité de l'entrée principale. Les travaux de rénovation énergétique ont quant à eux concerné : le remplacement des ballons d'eau chaude individuels par un système collectif au gaz avec installation d'économiseurs d'eau sur les robinetteries ; la mise en place de radiateurs électriques à accumulation reliés à un thermostat d'ambiance programmé à 19°C ; la mise en place d'une VMC hygroréglable; une isolation renforcée de la toiture, des combles, des façades et des planchers bas ; et un remplacement des menuiseries extérieures et des portes palières.
Une performance garantie sur 20 ans
L'opération a coûté 4,17 millions d’euros HT, subventionnée en partie par la Communauté Urbaine de Strasbourg (CUS), l'Ademe, le programme européen Fresh et le Fonds européen de développement régional. Les travaux de rénovation énergétique ont quant à eux été préfinancés par Spie au titre du tiers investissement, ce qui constitue la particularité du CPE de Schiltigheim. C’est aussi la première fois que la « 3e ligne de quittance » (part d’investissement que le bailleur peut récupérer auprès de ses locataires) est garantie en totalité par une entreprise. L'investissement va maintenant être progressivement remboursé par ICF Habitat Nord-Est.
Dans le cas de Schiltigheim, la principale difficulté a donc consisté à définir la consommation initiale de référence et à l’ajuster aux consommations réelles de chauffage et d’eau chaude, à fixer le bon niveau de pénalités et à ajuster le financement du contrat aux contraintes du tiers investisseur. Titulaire d’un contrat d'entretien et de maintenance, Spiegarantit pendant 20 ans à ICF Habitat la consommation énergétique cible (BBC rénovation ou 104 kwh/m².an) et s’engage sur une consommation d’énergie finale annuelle de l’ensemble des immeubles de 43 MW de manière à pouvoir comparer avec les consommations effectives sortant des compteurs. « Le calcul est fait sur la base d’une température intérieure de 19°C, une température confortable dans la mesure où il n’y a pas de parois froides », explique ainsi Stéphane Jourdan, chef de département de Spie Est.
Un montage complexe
« Ce CPE a été très complexe à monter à plusieurs titres, reconnaissait il y a quelques mois l’avocat, William Azan : un maître d’ouvrage dans la sphère publique, un contrat à objet multiple (réhabilitation lourde + rénovation énergétique + financement), une taille d’opération modeste et un coût nécessitant un apport en fonds propres important (13 % en cash). » Une opération qui est sans doute trop petite pour avoir valeur de modèle mais dans laquelle ICF voit un exemple d’amélioration de ses actifs immobiliers sans obérer ses capacités d’investissement sur le reste de son parc.
