Du jamais vu depuis la création de l’observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), en 2010. Seulement 16 912 logements neufs ont été lancés commercialement au premier trimestre (T1) 2023, en baisse de 24,8% par rapport au T1 2022.
Autre indicateur dans le rouge, au plus bas depuis 2014 : les 21 008 logements réservés de janvier à mars, en recul de 34,3%, dans la continuité de 2022.A ce rythme, la prévision pessimiste de BPCE pourrait devenir réalité. Le groupe bancaire table sur 95 000 réservations en 2023, contre environ 130 000 par an entre 2016 et 2019.
21 mois pour écouler un programme à Nantes
Dans le détail, les ventes en bloc ne baissent que de 7,9%, « simplement parce que leur niveau était très faible », souligne Didier Bellier-Ganière, délégué général.
Les ventes aux particuliers chutent de 52,3% chez les investisseurs et de 31,7% chez les propriétaires occupants. Le taux de désistements demeure à son niveau le plus élevé, autour de 50%, après avoir atteint 27% en 2022, contre 13% quand l’inflation était inférieure à 2%.
Pascal Boulanger, président de la FPI pointe « des raisons psychologiques » à cause de la morosité ambiante et « les refus bancaires ». Ceux-ci sont liés, entre autres, à la remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers, de 1,14% en moyenne en mars 2022 à 2,56% en mars dernier, selon la Banque de France.
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Le taux d’écoulement est également à son plus haut historique dans les métropoles régionales : 19,5 mois à Lille, 18,6 mois à Bordeaux, 17,8 mois à Lyon, 14,6 mois à Nice, 14 mois à Rennes… Le record des records est détenu par Nantes, avec 21,3 mois.
Est-ce la faute de ces prix qui ne reculent toujours pas, donc inaccessibles pour une majorité croissante de particuliers, tandis que dans l’ancien, la tendance est baissière depuis quatre mois ? Un logement neuf en régions affiche en moyenne 4 824€/m², en hausse de 7,6% sur un an. En Ile-de-France, les prix se stabilisent, autour de 5 636€/m² (+1,1%).
Opération déstockage, mais à quelles conditions ?
Quelle conséquence sur le stock dur, stable selon la société de conseil Adequation ? Dans la région-capitale, celui-ci est composé de près de 1 200 logements, soit 6% de l’offre. « Ce n’est pas un niveau inquiétant », observe Christian Terrassoux, prédisent délégué de la FPI, qui pointe toutefois « un risque de croissance ».
Au niveau national, « le stock dur se situe entre 4 et 5%, assure Pascal Boulanger. Il risque d’augmenter sauf si on arrive à déstocker » avec les bailleurs sociaux.
Merci CDC Habitat, la filiale de la Caisse des dépôts qui compte acquérir 17 000 logements ? « Leur rythme de croisière est de 15 000 par an, avance-t-il. Je ne sais pas si les 2 000 supplémentaires feront la différence. Par ailleurs, les majors ont anticipé cette annonce. Il ne reste plus grand-chose. Et on me dit que la Caisse des dépôts n’est pas très généreuse (sur le prix, NDLR). »
Or, les ventes en bloc entraînent une décote de 10 à 15 % par rapport à la vente à l’unité selon les professionnels. Ce qui suppose de rogner la marge, qui tend à baisser depuis 2021 à cause de la cherté des matériaux notamment.
Baisse des autorisations dans le collectif
En attendant les conclusions du Conseil national de la refondation (CNR) dédié au logement le 5 juin, Pascal Boulanger doit rencontrer, la semaine prochaine, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire, pour lui présenter « des mesures fiscales qui rapportent à Bercy ».
Le porte-parole des promoteurs se dit confiant : « Il y a une prise de conscience du gouvernement. Gabriel Attal (ministre des Comptes publics, NDLR) a compris qu’une baisse des ventes de logements neufs avec une TVA à 20% entraînerait une forte baisse de recettes de l’Etat. »
Les perspectives à moyen terme ne sont pas joyeuses. En témoigne la baisse annuelle de 30,9% des autorisations (93 900, en incluent les résidences gérées). L’individuel pur n’est pas prêt de rebondir : 27 600 (-44,3%). L’individuel groupé non plus : 11 800 (-37,7%). Le collectif est aussi touché : 43 200 (-24,2%).
Ces mauvais chiffres étaient prévisibles, reconnaît la FPI : « Les effets accélérateurs intervenus en 2022 cessent progressivement (mise en œuvre au 1er janvier 2022 de la RE2020, contrats locaux de relance privilégiant les opérations denses en zones tendues), et vont disparaître en 2023. »
