Après une année 2011 record en termes de transactions (858 200 ventes dans l'ancien) en raison de la réforme de l'imposition des plus-values immobilières, les ventes baissent depuis février, en province mais aussi en Ile-de-France (-14% en février 2012/2011). La hausse des prix sur un an est restée forte au quatrième trimestre 2011 pour l'Ile-de-France (+10,6% pour les appartements et +5,7% pour les maisons). En Province, elle n'atteignait déjà plus que 2,7% pour les appartements et 1,3% pour les maisons. Le prix des appartements anciens variant encore positivement sur un an (+2%) dans la plupart des grandes agglomérations, ce qui était loin d'être le cas pour les maisons. Le ralentissement des prix observé au troisième trimestre semble ainsi s'être installé. Une tendance confirmée par les données tirées des avant-contrats par les notaires.
Du côté du neuf, les ventes de maisons individuelles en diffus atteint 14% à la fin du premier trimestre 2012 et celles de la promotion immobilière -25%. A fin 2011, six régions enregistraient une baisse des prix dans le neuf, notamment la région Poitou-Charente (-21,8%). Pourtant, le prix moyen dans le collectif neuf en France s'établissait en hausse de 2,8% à 3 731 euros/m² au quatrième trimestre 2011 par rapport à la même période de 2010. L'inflation pour les maisons étant assez proche (+2,2%).
Les Notaires de France, dans leur dernière note de conjoncture (n°15, mai 2012), estiment que la France est entrée dans « un nouveau cycle » baissier, tant dans l'ancien que dans le neuf. Sans toutefois parler d'un « trou d'air » comme en 2008-2009. Ils envisagent ainsi deux scénarios d'évolution du marché au cours des prochains mois.
Dans le premier cas, les taux d'intérêt hypothécaires restent à leur niveau actuel (voire continuent de baisser), la prochaine législation sur les loyers n'est pas dissuasive pour les investisseurs et la fiscalité reste modérée, avec notamment un aménagement de la taxation sur les plus-values immobilières. Alors, la baisse des ventes de logements anciens ne dépasserait pas 10 à 15 % en 2012, pour atteindre 700 000 à 740 000 transactions. Les prix fléchiraient du coup de 5 à 10% selon les marchés. Dans le second cas, la hausse sensible des taux d'intérêt et de nouvelles législations fiscales plus drastiques créent une perte de confiance et donc un retrait du marché immobilier des seniors et des classes moyennes, comme c'est déjà le cas pour les primo-accédants actuellement. Le volume des ventes passerait alors sous la barre des 700 000 transactions. Avec des baisses de prix plus accentuées.
Pour l'immobilier neuf, 2012 ne sera pas une bonne année, notent les notaires, quelque soit le scénario, puisque les investisseurs vont déserter le marché et les accédants ne prendront pas le relais. La tendance pourrait toutefois être encore plus défavorable si des mesures sévères encadraient les loyers et si le PTZ neuf était remis en cause. Du côté des prix, les notaires jugent que dans la mesure où les mesures de la précédente législature (bonus de droits à construire, ventes de terrains d'Etat) ne produiront pas d'effets immédiats, les prix du neuf ne devraient pas baisser, sauf réductions de stocks ponctuelles. Et de conclure : l'évolution du marché du logement dépendra donc étroitement des décisions du nouveau gouvernement et des réactions de l'environnement international qu'elles susciteront le cas échéant.
