« Comment répondre aux aspirations de nos concitoyens et les concilier avec les nouvelles contraintes qui s’imposent aux opérateurs immobiliers ? » : si la question que s’est posée Procivis’Lab est simple, la réponse, elle, est compliquée.
Vers une moindre consommation des espaces naturels
Procivis Lab rappelle les faits : certes, l’Union Européenne a fixé l’objectif Zéro Artificialisation Nette en 2050, et il devra être tenu. Mais pas n’importe comment ! « Protéger ne doit pas aboutir à sanctuariser la nature au détriment des hommes. Le parcours résidentiel ne doit pas être la victime expiatoire d’une lutte contre l’artificialisation des sols mal comprise » : dans dix ans, on estime les besoins en logements neufs à plus de 4 millions… C’est pourquoi Procivis, pour ne pas freiner la promotion immobilière, demande à ce que les efforts des communes soient pris en compte, mais que soit également décomptées dans les zones considérées comme espace naturel les opérations de renaturation des villes ainsi que les fermes urbaines.
Consommer moins d’espaces naturels peut également être obtenu en construisant sur des friches urbaines. Jusqu’ici, il coûtait plus cher de dépolluer puis reconstruire que de construire sur un espace naturel. En utilisant les « fonds friche » mis en place par l’État et en recensant toutes les zones de friche (estimées à 300 000 en France !), il pourrait devenir plus avantageux de reconstruire la ville sur la ville plutôt que d’aller grignoter sur la nature. Le think tank propose de financer la prolongation, voire la pérennisation, du « fonds friche » grâce à « un préciput sur les recettes de taxe foncière en provenance des activités industrielles ou commerciales [selon le principe de pollueur-payeur], ou encore par une dotation au sein de la DGF ».
Modifier les règles d'urbanisme
Entre l’évolution de la démographie, les séparations et les divorces, on estime à 500 000 les besoins en nouveaux logements chaque année. Mais… seuls 350 à 400 000 sont construits. Or, le neuf est de plus en plus cher en raison des normes écologiques et de sécurité. Résultat, les opérations immobilières sont massives, et très groupées dans les métropoles. Celles-ci sont donc bondées, alors que les zones rurales sont désertes. Faut-il rééquilibrer ou densifier autrement ? « Je ne crois pas trop à la densité heureuse mais plutôt à une densité acceptable ou acceptée, en sachant que celle-ci ne se traite pas de la même manière selon que l’on est à Rodez ou en Île-de-France », illustre Yannick Borde, président de Procivis. Parmi les propositions du think tank sur ce sujet figurent notamment des critères de « densité minimale » inscrits dans les PLU, ou encore la possibilité, pour les maires, de déroger aux règles établies par le PLU pour « autoris[er] des constructions plus hautes ».
La crise sanitaire, qui a déclenché des envies de ruralité chez beaucoup de franciliens, pourrait faire évoluer cette réflexion et accentuer un phénomène déjà présent depuis plus d’une décennie, à savoir le déménagement de ménages vers les villes moyennes, à condition que celles-ci soient bien desservies et qu’il soit possible d’y télétravailler (déploiement de la fibre obligatoire). Les investisseurs institutionnels et les bailleurs sociaux pourraient être mis à contribution, propose Procivis, pour recenser, rénover et remettre sur le marché des logements vacants, nombreux dans les villes moyennes. La rénovation des centres-villes, elle, doit être poursuivie par les élus locaux et si possible accélérée.
Adapter les réseaux de transports en commun
Procivis estime essentiel de travailler en étroite collaboration avec les habitants, de manière à approcher aux plus près des besoins, spécifiques dans les petites villes et les zones rurales : « Il s’agit d’accompagner la recréation de liens entre les différents espaces urbains existants. Cela passe par une réflexion globale, incluant les pouvoirs publics, par exemple, pour relier les espaces les uns aux autres par le réseau de transports publics urbains et faire pénétrer ces derniers au cœur même des différents espaces -l’arrêt de bus à l’orée d’un lotissement est insuffisant si une partie des maisons est trop éloignée- ou pour créer des espaces dédiés aux services publics, par l’installation de services privés (médicaux et paramédicaux, commerces de proximité) dans les lotissements, où les habitants vieillissent et la mobilité diminue, et par une densification acceptée du bâti (surélévations, créations de pièces supplémentaires, voire de petit collectif) en s’appuyant sur l’envie des habitants d’offrir des solutions de logements à leurs enfants ».
Procivis Lab' invite au passage à imaginer de nouveaux modèles de densification, à l’échelle des zones pavillonnaires notamment. Il soumet ainsi l’idée d’un viager couplé à un permis de construire à effet différé : l’opérateur immobilier acquiert une maison en viager et sa densification n’intervient qu’au départ du propriétaire, dont les ayants droit pourraient "acquérir un ou des appartements avec décote". Procivis Lab' invite aussi à imaginer de nouveaux mécanismes autour du permis de construire. Un "pré-permis" serait "accordé sur la base d’esquisses et d’une présentation sommaire du projet" et "déclencherait les délais" relatifs aux recours ou aux fouilles archéologiques". Le permis de construire, lui, ne ferait "qu’améliorer ou préciser le projet" pour son lancement sans délai.
Construire durable, construire plus vert
« En quelques décennies, la construction a fait d’énormes progrès en termes de qualité́ et de confort du logement comme de construction », se félicite Procivis Lab. Mais il faut, là aussi, faire mieux, aller plus loin. La fabrication de béton, fortement consommatrice de CO2, peut être évitée en utilisant d’autres matériaux : bois (en particulier pour les surélévations), mais aussi résidus d’origine agricole (paille, lin ou chanvre). Problème : « trop peu d’architectes, trop peu d’entreprises du bâtiment, trop peu de maitres d’ouvrages, trop peu de contrôleurs et d’économistes sont formés à l’utilisation des nouveaux matériaux », regrette le Lab qui recommande que toutes les filières, à l’instar de celle du bois, forment les métiers du bâtiment à l’utilisation de leurs matériaux.
L’utilisation des bâtiments peut également être réfléchie de manière créative dès sa conception : les écoles, vides à partir de 17h, peuvent servir de maison des associations. En Islande, elles sont utilisées comme résidences de tourisme pendant les vacances d’été ! Même chose pour les parkings de bureaux, qui pourraient être utilisés le soir et le weekend par des particuliers, ou des espaces hôteliers pouvant servir d’espaces de coworking… Cette frugalité de la consommation des bâtiments peut être travaillée également sous l’angle de la consommation d’énergie, avec l’aide du numérique (stores connectés, chauffage collectif solaire, e-medecine…)
Le think tank invite enfin à introduire une réflexion écologique dans les outils d’aménagement : le permis d’aménager pourrait ainsi contenir "un volet bioclimatique" (réduction de l’artificialisation des sols, bilan énergétique et carbone), tandis que des "ORT vertes" pourraient voir le jour et donneraient droit à des aides fiscales spécifiques ou renforcées (Denormandie, Pinel) dès lors qu’elles présenteraient des caractéristiques de densification « remarquables ».
Les 50 propositions de Procivis se terminent par une ultime demande, non comptabilisée celle-ci, et qui ressemble à une supplique : « Les opérateurs appellent l’État à la fois à cesser de tout règlementer et à faire confiance aux acteurs publics locaux, passant d’un rôle de producteur de normes et de règlementations à celui d’inspirateur, d’accompagnateur et, le cas échéant, de médiateur ». Pas sûr qu’en pleine campagne présidentielle, cette dernière envolée soit entendue.
