Une tiny house est-elle une construction au regard du droit de l'urbanisme ?
Selon l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme (C. urb.), les constructions peuvent ne pas comporter de fondations. A cet égard, la tiny house peut donc entrer dans cette catégorie à l'instar des chapiteaux, des bulles, des yourtes, des cabanes dans les arbres, etc. Cette qualification juridique porte à conséquence puisqu'elle contraint son installation tant sur la forme - la nécessité du dépôt d'une formalité d'urbanisme - que sur le fond, à savoir l'obligation d'être en conformité avec l'ensemble des règles applicables aux constructions, lesquelles n'ont pas été pensées spécifiquement pour elle.
Néanmoins, la tiny house peut échapper à cette qualification juridique et relever parfois du régime spécifique applicable aux caravanes ou aux résidences mobiles de loisirs (RML).
Dans quels cas sera-t-elle assimilée à une RML ou à une caravane ?
Pour relever de ce régime, une tiny house doit répondre à deux conditions cumulatives. Elle doit d'abord techniquement conserver les moyens de sa mobilité. Concrètement, elle doit être installée sur une remorque, qui doit permettre de la déplacer par simple traction. Elle doit ensuite n'être occupée que de façon temporaire ou saisonnière et pour un usage de loisirs. Si ces deux conditions sont remplies, son installation sera soumise aux dispositions particulières du règlement national d'urbanisme applicables aux RML (art. R. 111-41 et suivants) et aux caravanes (R. 111-47 et s. C. urb.).
A défaut, de quel autre régime peut-elle relever ?
Une tiny house qui ne relève pas du régime des RML et caravanes sera assimilée à une « résidence démontable constituant l'habitat permanent de ses utilisateurs » (RDCHPU), ce qu'a confirmé une réponse ministérielle (rép. min. n° 08720, JO Sénat, 27 juin 2019, p. 3420).
Une RDCHPU est définie comme une installation habitée au moins huit mois par an, aisément démontable, disposant d'équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonome vis-à-vis des réseaux publics (art. R. 111-51 C. urb.).
Où peut être implantée une tiny house ?
Si, du fait de son occupation et de ses caractéristiques, la tiny house est assi-milable à une RDCHPU, son implantation est théoriquement possible dans tous les secteurs constructibles et zones urbaines ou à urbaniser dédiées à l'habitat.
Leurs occupants peuvent toutefois aspirer à vivre dans un environnement
moins urbain. Le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) peut autoriser à titre exceptionnel leur implantation dans les zones agricoles, naturelles ou forestières au sein de secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (art. L. 151-13 C. urb.).
Déclaration préalable ou permis de construire ?
L'implantation d'une tiny house en qualité de RDCHPU relève, comme toutes les constructions, du droit commun. Ainsi, en dehors du périmètre de secteurs protégés (site patrimonial remarquable, site classé ou abords d'un monument historique), elle sera, si elle est isolée, le plus souvent soumise à déclaration préalable, étant entendu que sa surface intérieure est en moyenne de 13 m². Si cette dernière devait dépasser 20 m², elle supposerait un permis de construire (art. R. 421-9 C. urb.).
S'il s'agit d'un projet d'implantation de plusieurs tiny houses, les choses se compliquent car l'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis en vue de leur installation pourra nécessiter la délivrance d'un permis d'aménager. Tel sera le cas si la surface de plancher cumulée des micro-maisons dont l'implantation est projetée est supérieure à 40 m² (art. R. 421-19 m C. urb.).
Ce qu'il faut retenir
- Une tiny house - aussi appelée micromaison ou minimaison - est une habitation de petite taille, en général conçue pour être écologique, économique et offrir un mode de vie simplifié.
- Ne comportant pas de fondations, ce type d'habitat peut être qualifié de construction au regard du droit de l'urbanisme (article L. 421-1 C. urb.).
- Elle peut toutefois échapper à cette qualification juridique et relever du régime applicable aux caravanes et résidences mobiles de loisirs si elle conserve les moyens de sa mobilité et si elle n'est occupée que de façon temporaire ou saisonnière et pour un usage de loisirs.
- A défaut, elle sera considérée comme une résidence démontable constituant l'habitat permanent de ses utilisateurs et soumise aux règles d'urbanisme de droit commun pour son implantation.
