Quelle suite au rapport dit Rebsamen sur les pistes de relance de la production de logements dont le dernier volet consacré aux solutions techniques pour y parvenir a été rendu au Premier ministre le 28 octobre ?
Après un premier geste au congrès HLM de Bordeaux, le 28 septembre, concernant la compensation intégrale pour les communes de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements sociaux, pendant dix ans, l’exécutif est attendu au congrès de l’Association des Maires de France des 16 au 18 novembre sur la proposition de supprimer l’intégralité de l’exonération de TFPB bénéficiant pendant deux ans aux particuliers qui achètent un logement neuf dans le parc privé. De premier abord impopulaire pour les acquéreurs, cette mesure ne serait pas dissuasive dans les zones tendues où règne la pénurie du logement, estime François Rebsamen qui a présidé la Commission pour la relance du logement.
Donner « la possibilité » aux maires de supprimer cette taxe, serait « un bonus financier pour les maires bâtisseurs » et leur redonnerait plus de marge fiscale. En outre, le volontariat recommandé par le rapport donnerait aux maires « le pouvoir » qu’ils pensent avoir perdu dans la politique nationale du logement, estime François Rebsamen.
La Commission pour la relance du logement n’a pas chiffré ce cadeau aux communes. Elle a en revanche précisément évalué le coût pour l’Etat de la compensation intégrale de l’exonération de la taxe foncière sur le bâti (TFPB) sur les constructions de logements sociaux proposée dans un amendement au projet de la loi de finances 2022 qui vient d’être adopté par l’Assemblée Nationale.
Sur le volume des logements sociaux bénéficiant d’un agrément entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026, le coût annuel moyen sur 15 ans serait de 289 M€. La première année, il serait limité à 62 M€ avec une évolution progressive jusqu’à un pic à 450 M€ la 10ème année.
Des bonus pour les signataires d’un contrat local
La mesure phare défendue par le tome II du rapport est sans conteste le contrat local pour le logement qu’il propose d’insérer dans les contrats de relance et de transition écologique (CRTE)du plan de relance qui engagent l’Etat et les collectivités locales dans un projet de territoire.
Le contrat local est imaginé comme un calendrier de projets à l’échelle d’un EPCI, révisable chaque année pour détecter rapidement les manquements de certaines communes et déclencher au contraire, pour celles qui ont atteint leurs objectifs, le versement d’une aide de l’Etat. Le rapport propose d’y associer tous les acteurs du logements, les publics comme les établissements publics d’aménagement et les EPF, les bailleurs sociaux, Action Logement, la Banque des Territoires, et les acteurs privés de la promotion.
La construction d’un contrat local aurait le mérite d’ouvrir le débat au sein des EPCI, de privilégier la concertation, estime François Rebsamen. « Je crois beaucoup à la fonction pédagogique du débat et ses retombées sur l’information du citoyen. » La transparence des débats aurait la vertu, croit-il, de réduire les recours qu’il faudrait toutefois recadrer par des dispositifs réglementaires plus dissuasifs pour les contestataires, par exemple réduire à maximum deux mois, le délai de jugement de 10 mois prévu par l’article R. 600-6 du code de l’urbanisme et le relèvement de l’amende pour recours abusif actuellement plafonné à 10 000 €.
En s’engageant dans le cadre d’un contrat local, les maîtres d’ouvrage se verraient favorisés par la possibilité de diverses dérogations précisées dans le contrat, plus simples et rapides à mettre en oeuvre d’une révision des dispositifs réglementaires : un permis déclaratif sur les territoires couverts par le contrat local, la consultation du public par voie électronique, plus légère que l’enquête publique, pour des projets ayant une incidence sur l’environnement.
Le cadre du contrat local ouvrirait aussi la possibilité d’expérimentations. Le rapport cite notamment la complexité inhérente aux bâtiments réversibles que le droit de l’urbanisme ne reconnaît pas. Il imagine un permis de construire autorisant à l’avance plusieurs destinations facilitant la reconversion de bureaux en logements.
Quant à l’accélération de l’instruction des permis de construire, elle passe par des outils uniques à tous les acteurs, en l’occurence un logiciel mis à disposition aux maîtres d’ouvrages, ce à quoi travaillerait déjà le ministère du logement, selon François Rebsamen.
