« Un produit réellement compétitif pour le financement privé du locatif social » : c'est en ces termes que le président de la Fédération française du bâtiment (FFB), Alain Sionneau, a qualifié le nouveau prêt locatif social (PLS), que le gouvernement vient de toiletter. « Il faut voir dans ce dispositif un premier pas très positif », a-t-il ajouté après avoir regretté pourtant la « modestie » de l'enveloppe ouverte pour le nouveau produit (3,5 milliards pour 7000 logements).
Produits concurrentiels
Dans une note, ses services estiment que le PLS revu et corrigé et l'amortissement Besson sont « deux produits très concurrentiels dans le neuf ». Leur analyse distingue un investissement en vue de faire un placement d'une démarche pour se constituer un patrimoine.Dans le premier cas, la FFB se place dans l'hypothèse d'un particulier imposé dans la tranche de 41 % qui revendrait un deux-pièces financé au bout de 15 ans (durée minimum de location) sur la base d'une décote de 20 % (35 % si l'on tient compte de la TVA réduite à 5,5 % qui accompagne ce prêt).
Sécurisation
Les taux de rendement du PLS sont alors inférieurs à ceux du Besson pour Paris et la petite couronne mais sensiblement supérieurs pour la province. En outre, la sécurisation dont bénéficie ce prêt, comme d'ailleurs l'amortissement Besson (versement direct des allocations logement et sécurisation via le 1 % logement), rendent le produit encore plus sûr (voir tableau ci-dessus à gauche).
Dans la logique de constitution de patrimoine, le particulier investissant en PLS récupère le logement, par exemple pour sa retraite à la fin du remboursement du prêt. Les économies d'impôt permettent de réduire les mensualités d'un tiers en province. Pour un deux pièces de 465 000 francs, l'emprunt de 372 000 francs coûte 141 000 francs au lieu de 565 000 francs (voir tableau ci-dessus à droite).
TABLEAUX :
Rendement annuel d'un 2 pièces
Hypothèse : achat d'un logement neuf avec un emprunt de 15 %, quotité 80 %, inflation 2 % l'an, revente au bout de 15 ans sur la base d'un prix réel en occasion égal à 80 % du prix du neuf.
Constitution d'un patrimoine
Hypothèse : achat de 465 000 francs avec un emprunt de 372 000 francs à 6 % sur 15 ans, inflation 2 % l'an, taux marginal d'imposition à 41 %.
