LE DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ

Les copropriétaires sont titulaires de lots, c'est-à-dire qu'ils sont notamment propriétaires exclusifs de parties privatives et propriétaires indivis des parties communes ; l'un d'entre eux peut avoir la jouissance exclusive de certaines parties communes. Le syndicat reçoit, de la loi, pouvoir et mission d'administrer les parties communes. Il est représenté par un syndic qui est chargé de l'exécution des décisions d'assemblée générale et agit en son nom. Les exigences de la conservation matérielle et juridique de l'immeuble, qui incombe à la personne morale, peuvent parfois entrer en conflit avec les prérogatives des propriétaires.

Le statut de la copropriété est fixé par la loi du 1 et par son décret d'application du 17 mars 1967 2 , ces textes ayant été à plusieurs reprises modifiés et complétés.

L'organisation de la copropriété repose à la fois sur des documents contractuels constitués par le règlement de copropriété et ses modificatifs, sur l'état descriptif de division qui est considéré davantage comme un document technique mais qui peut avoir un caractère contractuel 3 , et sur des dispositions légales qui définissent les organes de la copropriété et leurs modalités de fonctionnement.

1 - L'organisation de la copropriété

A. Les supports contractuels et légaux

1) Le règlement de copropriété (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965)

Le règlement de copropriété est une convention. Il ne peut être modifié unilatéralement, sa fonction première est de créer des obligations conformes à l'ordre public et respectueuses des droits des copropriétaires. En se portant acquéreur, chaque copropriétaire accepte un ensemble : un local et des parties communes, des clauses protectrices et des stipulations contraignantes. Le règlement de copropriété contribue à définir le genre de l'immeuble tel qu'il a été choisi par le fondateur de la copropriété et accepté par les acquéreurs des lots ; il consigne les préférences manifestées et les décisions prises par des particuliers. Tout copropriétaire est, par définition, partie à ce contrat qui constitue une sorte d'accessoire de la propriété. Le règlement régit également les rapports des copropriétaires entre eux.

Parce que son objet est immobilier, cet acte est également soumis aux exigences de la publicité foncière et doit être publié au fichier immobilier. Il est reçu par un notaire généralement domicilié dans le département de situation de l'immeuble. Il n'est pas intangible et peut être modifié par un notaire à la suite d'une décision d'assemblée générale.

Ce règlement comporte quatre types de dispositions :

- celles qui définissent les parties privatives et les parties communes, fixent leur destination, organisent les conditions de leur jouissance ;

- celles qui concernent la répartition des charges communes, en distinguant celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, et celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement commun et des services collectifs ;

- celles touchant aux droits et obligations des copropriétaires ; celles relatives à l'administration de l'immeuble : pouvoirs du syndic, réunion de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires, mise en place du conseil syndical.

2) L'état descriptif de division (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965)

Cet état descriptif est obligatoire et figure généralement dans le même document que le règlement de copropriété.

Il a pour objet de définir les lots de copropriété. Il donne l'identification de chaque lot par un numéro (localisation des parties privatives), il en précise la situation (bâtiment, étage, porte) et il en opère la description (appartement, cave..), le tout par référence, s'il y a lieu, à un plan qui peut être annexé. L'état descriptif de division détermine la quote-part (exprimée en millièmes, dix millièmes, cent millièmes…) des tantièmes de parties communes affectée à chaque lot privatif. Il est en général établi par un géomètre expert. La quote-part des parties communes affectées à un lot étant en principe proportionnelle à la « valeur » du lot par rapport à celle de l'ensemble de l'immeuble. Cette valeur tient compte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. On parle, pour désigner cette quote-part, de tantième de copropriété. Une fois établie, cette répartition des tantièmes est intangible : une décision unanime des copropriétaires est en effet nécessaire pour la modifier.

L'état descriptif de division est également publié au service de la publicité foncière.

3) Le registre d'immatriculation des copropriétés

Le registre a été instauré par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové () du 24 mars 2014 4 afin de prévenir la dégradation des copropriétés ( (CCH)). Ce fichier est réservé aux immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Il est tenu par l’ANAH, établissement public de l’État. Il contient les données informatives essentielles du syndicat notamment relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, ainsi que celles relatives au bâti.

Il est obligatoire depuis le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots et à partir du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots, du 31 décembre 2018 pour les autres copropriétés. Un décret du 26 août 2016 5 a précisé l'identité des déposants appelés à renseigner le registre, le périmètre des informations collectées et l'identité des personnes autorisées à le consulter.

Les acteurs majeurs susceptibles d'intervenir dans la vie en copropriété peuvent être appelés à renseigner le registre. Selon le cas de figure, le télédéclarant peut être le syndic en exercice, le notaire, mais également le mandataire ad hoc, l'administrateur provisoire ou l'ancien représentant légal de la copropriété ou le syndic provisoire.

Le décret précise que sont considérées comme essentielles et doivent apparaître sur le registre, les données relatives à la gestion et aux comptes du syndicat : informations relatives à l'exercice comptable, au montant du budget prévisionnel, aux provisions pour travaux, aux dettes du syndicat des copropriétaires à l'égard des fournisseurs et des impayés et au nombre de copropriétaires débiteurs dont la dette excède un seuil défini par arrêté. Elles doivent être déclarées tous les ans dans les deux mois de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos. Ces informations sont conservées pendant cinq ans à compter de leur inscription.

Sont également essentielles les données relatives au bâti, notamment l'indication du nombre de bâtiments avec leur étiquette énergétique, du nombre d'ascenseurs, de la période de construction et de la nature du système de chauffage. Ces informations sont conservées sans limite de durée.

B. Les organes de la copropriété

Ils sont régis par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et par les dispositions non contraires du règlement de copropriété.

Il existe quatre organes : le syndicat des copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical.

1) Le syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité morale (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce syndicat prend naissance dès que les lots composant l'immeuble appartiennent à deux copropriétaires distincts au moins. La collectivité des copropriétaires naît automatiquement dès lors que sont réunies les conditions qui fixent le domaine du statut de la copropriété immobilière. Aucun immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots composés de parties privatives et d'une quote-part des parties communes ne peut exister sans qu'un syndicat ne prenne naissance.

Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable à ce titre de ses agissements dans ce cadre. À cet effet, il administre l'immeuble, assure sa conservation, sa garde et son entretien (il diligente les travaux communs). Il est représenté par le syndic.

Ayant la personnalité morale, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en demande ou en défense même contre certains copropriétaires (par exemple contre ceux qui ne respecteraient pas les dispositions du règlement de copropriété) (art. 15 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat a un patrimoine et peut, en principe, accomplir tous les actes juridiques en rapport avec son objet.

Il peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Les pouvoirs du syndicat sont limités à son objet. Il ne peut donc imposer à un copropriétaire, à quelque majorité que ce soit, une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent des dispositions du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires engage également sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires ou des tiers lorsqu'il est défaillant dans l'exécution de ses obligations.

Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires composant chaque bâtiment peuvent être réunis en syndicat secondaire. Celui-ci assure la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce bâtiment. Il a la personnalité morale.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est voué à la perpétuité du fait de son caractère nécessaire. La personnalité morale ne peut s'éteindre que si les conditions juridiques de son apparition cessent d'exister. La réunion de tous les lots en une seule main provoque la disparition du syndicat parce qu'elle met fin à la répartition de la propriété. La destruction définitive des bâtiments produit encore ce résultat parce qu'un terrain nu n'est pas soumis au régime de la copropriété.

2) L'assemblée générale des copropriétaires

L'assemblée générale est le seul organe doté du pouvoir d'engager le syndicat.

Elle est composée de l'ensemble des copropriétaires et se réunit au moins une fois par an (art. 7 du décret du 17 mars 1967) sur convocation adressée au moins vingt et un jours à l'avance à l'ensemble des copropriétaires (art. 9 du décret du 17 mars 1967).

Les copropriétaires assistent en principe personnellement à l'assemblée générale ; mais ils peuvent se faire représenter en remettant à toute personne de leur choix, à l'exclusion du syndic, un pouvoir prévu à cet effet. Il n'est pas nécessaire que le mandataire muni d'un pouvoir soit copropriétaire.

Chaque copropriétaire détient un nombre de voix qui correspond à la quote-part des tantièmes qu'il détient dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22, al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque année, afin de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, l'assemblée générale des copropriétaires vote le budget prévisionnel. Ainsi, l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 6 , définit les modalités de vote du budget prévisionnel par le syndicat des copropriétaires : l'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter ce budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

L'assemblée générale est saisie de questions. Le procès-verbal de celle-ci conserve la preuve des décisions que la majorité prend et qui se présentent sous la forme particulière de résolutions. Elle ne peut statuer que lors d'une réunion effective des copropriétaires, la consultation écrite des copropriétaires est en effet sans valeur.

Par ailleurs les décisions d'assemblées générales doivent résulter de décisions explicites. La tendance judiciaire est en effet défavorable à la qualification de décision, la Cour de cassation n'admet pas l'interprétation extensives des délibérations votées.

À l'issue de chaque assemblée générale, un procès-verbal est dressé et notifié par lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires opposants ou non représentés et par lettre simple aux autres copropriétaires. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal qui leur est faite par le syndic, contester les décisions de l'assemblée générale devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. Le point du départ du délai de contestation commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (art. 64 du décret du 17 mars 1967).

3) Le syndic

Il représente l'ensemble des copropriétaires. Sa désignation est obligatoire. Il est chargé de l'exécution des décisions d'assemblée générale et agit au nom du syndicat qu'il représente.

Le syndic peut être bénévole et non professionnel (un copropriétaire, par exemple). Les syndics non professionnels, bénévoles ou coopératifs doivent être copropriétaires d'un ou plusieurs lots dans la copropriété (art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la ). Le plus souvent, il est un professionnel titulaire d'une carte professionnelle de syndic de copropriété délivrée, depuis le 1er juillet 2015, par la chambre de commerce et d'industrie du lieu de situation de l'immeuble sur justification de son aptitude professionnelle (depuis le 1er janvier 2017 les syndics sont soumis à une obligation de formation continue) ; il dispose d'une garantie financière et d'une assurance.

Il est désigné par l'assemblée générale pour une du7 et peut être renouvelé dans ses fonctions. Il peut être remplacé, soit à l'échéance de son mandat s'il n'est pas réélu, soit à la suite d'une révocation.

Afin de pallier la difficulté rencontrée par une copropriété face à l'absence de syndic, le nouvel article 17, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, créé par la dite loi Macron du 6 août 2015 8 , prévoit que dans un tel cas l'assemblée générale peut désormais être convoquée par les copropriétaires aux fins de le nommer.

Le contrat de syndic

Il est établi conformément à un contrat type défini par un décret du 26 mars 2015 9 .

Ce décret, pris en application de l'article 18-1, A, de la loi du 10 juillet 1965 définit le contrat type de syndic ainsi que la liste limitative des clauses pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire de celui-ci.

La rémunération du syndic

Sa rémunération est fixée librement par l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic devant joindre son projet de contrat à la convocation à ladite assemblée générale, lequel indique le coût de ses prestations.

Une rémunération complémentaire est perçue par les syndics au titre de prestations particulières limitativement énumérées par décret (art. 18-1, A, de la loi du 10 juillet 1965 issu de la ).

Depuis la publication du décret du 26 mars 2015 précité, il s'agit d'une rémunération déterminée de manière forfaitaire, sur le principe du « tout sauf » selon lequel seules les prestations limitativement énumérées pourront donner lieu à une rémunération hors forfait.

Un syndic dont le mandat a été annulé ne peut prétendre à rémunération pour la période correspondante sauf décision particulière de l'assemblée générale.

Les fonctions du syndic

Représentant légal du syndicat, le syndic s'exprime au nom de la personne morale qu'il engage.

Le rôle du syndic est fixé par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il doit assurer le respect du règlement de copropriété, convoquer l'assemblée générale et exécuter les décisions de celle-ci, notamment en faisant réaliser les travaux votés, tenir la comptabilité du syndicat, recouvrer les charges de copropriété, et mettre en œuvre les moyens nécessaires en cas de non-paiement de ses charges par un copropriétaire, représenter le syndicat, le défendre dans les actions de justice engagées à son encontre, introduire au nom du syndicat les procédures judiciaires nécessaires, établir et tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble.

Il convoque les copropriétaires en assemblée, avise les copropriétaires de l'existence d'un contentieux, assure l'immeuble ainsi que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, rend compte de sa gestion à l'ensemble des copropriétaires.

En cas d'arriéré de charges de copropriété, le syndic peut engager à l'encontre du ou des copropriétaires défaillants toute procédure nécessaire de recouvrement, sans autorisation de l'assemblée générale.

Le syndic conserve les archives du syndicat et tient une comptabilité distincte par copropriété. Il est responsable civilement et pénalement de ses fautes et négligences.

Le syndic ne dispose pas de la possibilité de déroger à l'obligation d'ouverture d'un compte séparé (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Dans les petites copropriétés comportant au plus 15 lots principaux, la dérogation demeure possible après un vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic peut procéder aux notifications et aux mises en demeure par la voie électronique (article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Depuis le 1er juin 2001, la relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000 impose au syndic la tenue d'un carnet d'entretien de l'immeuble.

Le contenu de ce carnet est défini par le . Celui-ci est à distinguer du diagnostic technique de l' qui est une photographie à un instant « T » de l'immeuble. Le carnet d'entretien est quant à lui, le carnet de bord technique de l'immeuble.

En effet la loi précise que le carnet « devra permettre à la fois un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion. L'opportunité des travaux à réaliser pourra être mieux vérifiée et l'entretien courant de l'immeuble devrait en être facilité ».

Le syndic est également tenu d'établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année. Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic (art. 8-2 de la loi du 10 juillet 1965). Enfin, le syndic dispose du pouvoir d'agir en cas d'urgence. Faute de pouvoir réunir très rapidement l'assemblée générale, le syndic est investi d'une mission particulière d'intervention d'urgence. Il doit prendre l'initiative de faire exécuter, en cas d'urgence, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il lui appartient d'apprécier l'existence de l'urgence et ce, à ses risques et périls. À défaut il pourrait engager sa responsabilité et celle du syndicat.

4) Le conseil syndical

Les pouvoirs du conseil syndical sont limités, son action est retreinte. Il est surtout l'organe de la conciliation des opinions et des intérêts divergents et de l'expression des vœux des copropriétaires les plus actifs. En pratique, le rôle du conseil syndicat est important pour porter des travaux d'envergure, c'est le porte-parole des grands projets auprès des copropriétaires. C'est un organe sans personnalité morale, obligatoire depuis la , ses membres sont désignés par l'assemblée générale pour une durée maximale de trois ans renouvelable. Ils sont choisis parmi les copropriétaires et leurs conjoints ; les membres du conseil syndical élisent eux-mêmes un président.

Les syndicats secondaires sont représentés au conseil syndical principal, ils disposent d'un nombre de sièges proportionnel à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal.

Le rôle du conseil syndical est d'assister le syndic sur tous les problèmes de la copropriété, il donne un avis motivé sur les travaux qui dépassent une certaine somme fixée par l'assemblée générale, il contrôle la comptabilité du syndic.

Lors de la désignation du syndic (renouvellement compris) par l'assemblée générale, le conseil syndical réalise une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 24 mars 2014 dite ).

La loi Macron a modifié à ce titre les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 y insérant un nouvel alinéa 3 qui impose désormais la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic tous les trois ans et non plus à chaque désignation. Cette question doit obligatoirement être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.

L'assemblée générale peut néanmoins dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence dans deux hypothèses :

- l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic après mise en concurrence obligatoire décide d'y déroger à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence.

2 - Quels sont les droits des copropriétaires sur leur lot ?

Le copropriétaire dispose d'un droit exclusif à l'intérieur de son lot privatif, il en use librement à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Il peut céder librement son lot. Mais le syndic est avisé par le notaire de toute cession projetée du lot, ce qui lui permet, le cas échéant, de faire opposition sur le prix de la vente pour le montant des charges de copropriété, qui resterait dû par le vendeur (art. 20 de la loi du 10 juillet 1965).

Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ainsi que le nom de son conjoint ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS). Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :

- soit que l'acquéreur, son conjoint ou partenaire lié à lui par un PACS n'est pas copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation ;

- soit qu'il est déjà copropriétaire mais n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.

Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur, son conjoint ou partenaire lié à lui par un PACS, dont le nom a été notifié par le notaire, dispose d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de sa dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

Le copropriétaire peut librement louer son lot sous réserve de respecter la destination de l'immeuble. Il doit veiller à ce que le locataire respecte le règlement de copropriété.

Le copropriétaire peut effectuer à l'intérieur de son lot privatif tous les travaux d'entretien et d'amélioration qu'il souhaite, sous réserve que, si les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, une autorisation préalable de l'assemblée générale soit obtenue à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il doit laisser accès libre à son lot pour tous travaux portant sur les parties communes de l'immeuble.

Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif d'une partie commune peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu'ils sont les seuls à y avoir accès (balcons, terrasses, jardins, etc.). Il ne s'agit pas là d'un droit de propriété mais d'un simple droit d'usage privatif qui peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire. Ce droit peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d'un votre en assemblée générale.

La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à la destination de l'immeuble : certains aménagements sont possibles sans autorisation mais la réalisation de travaux nécessite toujours l'accord des autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété peut mettre à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusive, des frais d'entretien spécifiques mais les dépenses relatives au gros-œuvre de l'immeuble sont supportées par l'ensemble des copropriétaires.

3 - Les charges de copropriété

Ce sont les dépenses réalisées dans l'intérêt de la copropriété. Elles sont de deux ordres :

- les charges d'administration, d'entretien et de conservation de l'immeuble, dont la répartition est fonction des tantièmes de la valeur relative des parties privatives ;

- les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun de l'immeuble, dont la répartition est en fonction de l'utilité que représentent ces services et éléments pour chaque lot, quelle que soit leur utilisation effective.

Les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de propriété. Elles font l'objet d'appels de fonds trimestriels.

Les frais exposés par le syndic pour le recouvrement de charges imputables au copropriétaire concerné ne peuvent excéder un montant fixé par décret (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la ).

4 - Les nouvelles règles en matière de rénovation énergétique des copropriétés

Depuis la 10 du 12 juillet 2010, le syndicat a la possibilité de décider d'effectuer, avec la qualité de maître d'ouvrage, des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné (art. 25, f, de la loi du 10 juillet 1965).

Ces travaux, qui font l'objet d'un vote en assemblée générale des copropriétaires sur proposition des copropriétaires, doivent avoir pour objet de générer des économies d'énergie ou de réduire les émissions de gaz à effet de serre (ex : mise en place de fenêtres isolantes, installation d'équipements de comptage des quantités d'énergies consommées, etc.).

Ce type de travaux est voté à la majorité absolue de tous les copropriétaires.

L'organisation de la réalisation de ces travaux est mise en place par le législateur qui au travers des lois successives (, Alur, loi relative à la transition énergétique et à la croissance verte) a créé un socle de dispositifs variés et complémentaires pour faire prendre conscience aux copropriétaires de la nécessité de réussir la transition énergétique en copropriété.

A. La : création du diagnostic technique global

La du 24 mars 2014 a créé le diagnostic technique global (DTG) (repris aux articles à du CCH) qui est entré en vigueur le janvier 2017.

Il a pour vocation de se substituer au diagnostic de performance énergétique collectif et à l'audit énergétique par la constitution d'un document plus complet dont le but est de proposer aux copropriétaires la réalisation d'un plan pluriannuel de travaux ou d'un contrat de performance énergétique visant à la fois l'amélioration de cette dernière et la rénovation de l'immeuble.

Depuis le 1er janvier 2017, le syndic doit proposer la réalisation du DTG qu'il inscrira à l'ordre du jour de l'assemblée générale. La réalisation du DTG relève de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

B. La loi relative la transition énergétique pour la croissante verte

Afin de faciliter ces opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique, la relative à la transition énergétique pour la croissante verte du 17 août 2015 a inséré un nouvel article 24, h), dans la loi du 10 juillet 1965 disposant que celles qui sont réalisées à l'occasion de travaux affectant les parties communes de l'immeuble sont désormais décidées en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette loi crée également un nouvel article 24, i), dans la loi du 10 juillet 1965. Il précise que la décision d'équiper les places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé de bornes de recharges pour véhicules électriques, qui relevait auparavant de la majorité absolue, est désormais prise à la majorité de l'article 24 précité.

S'agissant du financement de ces travaux, depuis le janvier 2014, l'éco-prêt à taux zéro « copropriétés » (« éco-PTZ copropriétés ») peut être octroyé au syndicat des copropriétaires, pour le compte des copropriétaires qui souhaitent y participer, pour financer les travaux d'économie d'énergie des bâtiments de la copropriété et les éventuels frais induits par ces travaux. Après avoir identifié les travaux envisagés, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit s'adresser à l'une des banques partenaires pour élaborer un projet de contrat d'éco-PTZ copropriétés.

Ce projet de contrat est ensuite présenté en assemblée générale des copropriétaires qui se prononce sur la souscription ou non de l'éco-PTZ copropriétés. Chaque copropriétaire peut ensuite choisir ou non de souscrire à cet éco-PTZ copropriétés, dans la limite de sa quote-part des dépenses éligibles.

L'éco-PTZ copropriétés peut porter sur un ou plusieurs bâtiments de la copropriété. En revanche, un seul éco-PTZ copropriétés peut être accordé pour un même bâtiment de la copropriété.

La loi du 17 août 2015 a créé un fonds de garantie pour la rénovation énergétique. Il peut, entre autres, garantir les prêts collectifs destinés au financement des travaux réalisés dans une copropriété (art. L. 312- 7 nouveau du CCH).

Cette loi comporte d'autres mesures relatives au fonctionnement de la copropriété.

La création d'un « carnet numérique de suivi et d'entretien du logement » régi par l'article L. 111-10-5 nouveau du CCH. Il devra mentionner l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Il devra comprendre le dossier de diagnostic technique prévu en cas de vente d'immeuble qui comprend le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites … (). Lorsque le logement est soumis au droit de la copropriété, il intègre les documents à joindre en cas de vente de lot tels que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, le carnet d'entretien de l'immeuble… ().

La création de l'obligation d'individualisation des frais de chauffage (art. 24-9 de la loi du 10 juillet 1965). Les dispositions du Code de l'énergie prévoient que tout occupant d'un logement pourvu d'une installation de chauffage collectif doit pouvoir contrôler la quantité de chaleur utilisée et en maîtriser le coût.

L'article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965, crée par la loi du 17 août 2015, dispose quant à lui que : « Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l', le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. » S'agissant de cette obligation d'individualisation des frais de chauffage, le a modifié les dispositions de l' qui dispose désormais : «Tout immeuble collectif équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif ». En application de cet article, sont concernés tous les immeubles collectifs sans que soit imposé un usage partiel d'habitation. Des exceptions ont cependant été introduites par le . Ne sont en effet pas concernés par cette obligation, les établissements d'hôtellerie, les logements foyers et les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif. Un arrêté du 30 mai 2016 12 définit les immeubles exclus du dispositif pour motif d'impossibilité technique. Sont également exclus les immeubles dans lesquels l'individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.

Pour les immeubles soumis au statut de la copropriété, la réalisation des installations nécessite une décision d'assemblé générale prise à la majorité absolue des copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à l'alinéa l vise en effet : « l'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteur de frais de chauffage ». Pour ce faire, le syndic de copropriété doit au préalable mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage. Le coût des travaux d'installation est à la charge des copropriétaires de l'immeuble qui n'auront pas le droit de les récupérer sur les charges des locataires.

L'entrée en vigueur du décret du 30 mai 2016 s'effectuera progressivement en commençant par les immeubles les plus énergivores. La mise en place des appareils permettant l'individualisation des frais de chauffage devra avoir lieu au plus tard :

- le 31 mars 2017 dans les immeubles dont la consommation de chauffage est supérieure à 150 kWh/m²SHAB/an,

- le 31 décembre 2017 pour les immeubles dont la consommation de chauffage est comprise entre 120 kWh/m²SHAB/an et 150 kWh/ m²SHAB/an,

- le 31 décembre 2019 pour les immeubles dont la consommation de chauffage est inférieure à 120 kWh/m²SHAB/an.

Afin de déterminer la date de mise en service de ces appareils, le syndic devra calculer la moyenne des consommations annuelles de chauffage (combustible ou énergie) nécessaires au chauffage de l'immeuble (hors eau chaude sanitaire) relevées sur les trois dernières années, puis la diviser par la surface habitable totale des logements. Dans le cas d'un groupe d'immeuble desservis par une chaufferie commune, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d'immeuble, le calcul est réalisé à l'échelle du groupe d'immeubles.

L'installation est composée d'appareils qui permettent de comptabiliser la consommation de chauffage (combustible ou énergie) de chaque local.

Le contrôle de cette installation est réalisé par les fonctionnaires et agents publics commissionnés à cet effet par le ministre chargé de l'Énergie, par le ministre chargé de la Construction, par le ministre chargé des Monuments historiques et des sites ou par le maire.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic est responsable de la mise en place de l'installation requise.

En cas de contrôle, le syndic doit, dans un délai d'un mois, communiquer à l'autorité administrative qui en fait la demande, les documents permettant de justifier du respect de cette obligation ou des raisons techniques ayant rendu impossible l'installation si tel est le cas.

À défaut de réponse dans les délais, une mise en demeure est adressée au syndic afin qu'il accède à la demande de l'autorité administrative dans un délai qu'elle fixe.

Cette mise en demeure peut s'accompagner d'une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 euros par an et par logement jusqu'à ce que l'immeuble soit conforme à la réglementation en vigueur ().

La réalisation de travaux dits « embarqués » en application de l'article 14 de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte qui a modifié l'. Lorsque des travaux de rénovation énergétique permettent d'atteindre un niveau de performance compatible avec les objectifs de politique énergétique nationale définis à l', un décret en Conseil d'État détermine les travaux d'isolation devant être réalisés à l'occasion de gros travaux. Ces gros travaux sont les travaux importants de ravalement, de réfection de toiture, de rénovation de l'installation d'équipement de contrôle et de gestion active de l'énergie, d'aménagement de pièces ou de parties de bâtiment.

Le décret 13 du 30 mai 2016, a, en application de l', défini les travaux d'isolation thermiques devant être réalisés en cas de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture. Il est transposé aux articles à du CCH.

Sont considérés comme travaux importants entraînant des travaux d'isolation thermique, les travaux de ravalement concernant au moins 50 % d'une façade d'un bâtiment, la réfection d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture d'un immeuble. Toutefois, un principe de « soutenabilité » des travaux est mis en œuvre : il peut conduire à écarter l'embarquement de la performance énergétique à l'occasion de gros travaux, en cas de risque pathologique du bâti, de non-conformité à certaines servitudes, d'atteinte à l'aspect de la construction, de disproportions manifestes entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients, de dégradations significatives de la qualité architecturale, ou d'un temps de retour sur investissement supérieur à dix ans.

Cette obligation de réaliser des travaux d'isolation thermique en cas de « travaux importants » s'applique aux bâtiments à usage d'habitation, de bureau, de commerce, comme aux hôtels.

Le décret prévoit la même obligation lorsque des travaux ont pour objet de rendre habitables des pièces annexes (combles, garages…).

Ces travaux importants relèvent désormais d'une décision d'assemblée générale prise à la majorité simple. L'embarquement de la performance énergétique à l'occasion des gros travaux ne se limite cependant pas aux immeubles collectifs en copropriété, et il concerne ainsi d'autres bâtiments ce qui a suscité l'inquiétude d'associations de protection du patrimoine, qui ont craint que l'embarquement de la performance énergétique lors des ravalements puisse nuire à la qualité architecturale et patrimoniale du bâti.

Bien que l'on puisse penser que le décret du 30 mai 2016 écarte par lui-même ce risque, la ministre de l'Écologie avait demandé qu'un nouveau décret lève toute ambiguïté.

Un décret du 9 mai 2017, entré en vigueur le 1er juillet 2017, précise la nature des parois à isoler, définit les travaux de ravalement important et dispense de cette obligation certains bâtiments (ceux situés sur les sites patrimoniaux remarquables ou ceux ayant bénéficié du nouveau label « architecture remarquable »).

Le CCH est modifié avec l'ajout de deux sous-sections après l'article R. 131-28-6.

Ainsi les travaux d'isolation thermique par l'extérieur ne concerneront que les façades constituées à plus de 50 % de « terre cuite, de béton, de ciment et de métal ».

Les travaux de ravalement important sont définis comme étant « les travaux de ravalement comprenant soit la réfection de l'enduit existant, soit le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une paroi d'un bâtiment, hors ouvertures ».

1 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

2 pris pour l'application de la fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

3 . - Art. 3 du Code la copropriété, commentaire Jacques Lafond, Litec 2017, p. 539 et 540.

4 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

5 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires.

6 Disposition entrée en vigueur le 1 er janvier 2002.

7 Depuis le décret du 20 avril 2010 modifiant les dispositions du décret de 1967, le contrat de syndic doit fixer les dates calendaires de prise d'effet du contrat mais aussi sa date d'échéance.

8 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques.

9 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l' modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

10 portant engagement national pour l'environnement.

11 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

12 Arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, JO du 31 mai 2016.

13 , JO du 31 mai 2016.