La place des résidences services seniors (RSS) ne va cesser de grossir dans le mix immobilier français à l’heure de la diversification des besoins, anticipe Xerfi dans une récente étude.
Le cabinet part d’un constat : le rythme de croissance des RSS demeure soutenu malgré la crise. Avec 170 nouvelles unités depuis fin 2019, la France compte, en cette fin d’année, 972 RSS pour 75 675 logements et 87 000 personnes âgées accueillies.
Xerfi table sur 1 147 RSS fin 2023 pour 92 273 logements, soit plus de 106 000 seniors accueillis. Le cap des 1 300 RSS pourrait être franchi fin 2025.
Demande solvable
Pourquoi ce succès ? « Au plus fort de la pandémie, il y a eu moins de morts dans les RSS que dans les Ehpad qui pâtissent aujourd’hui d’une mauvaise image. En outre, il y a une prise de conscience des collectivités qui voient les RSS comme une solution de l’hébergement intermédiaire senior pour lutter contre l’isolement. Or, de nombreuses personnes âgées en ont souffert pendant les confinements », note Jean-Christophe Briant, auteur de l’étude pour Xerfi.
Alors que sa tranche d’âge cœur de cible, 75-84 ans, croît depuis cette année, le marché des RSS profite également de « la bonne adéquation entre l’offre et la demande ou encore la solvabilité de la demande », estime l’expert.
« Avec des loyers mensuels avec services et restauration à partir de 1500€, soit 1000 de moins que dans un Ehpad, les RSS touchent 45 % des 75 ans et plus, ce qui est large », assure-t-il. Sont visées « les personnes qui ne veulent pas aller en Ephad ou ne doivent pas y aller car elles sont encore autonomes », ajoute-t-il.
Vente en bloc
A ces « perspectives de développement exceptionnelles » s’ajoutent « des taux de rendement solides et la reconversion a priori facile des immeubles », résume-t-il. De quoi susciter l’appétit des investisseurs institutionnels considérant l’actif RSS comme « un élément à part entière de leur stratégie de diversification de leurs portefeuilles d’actifs immobiliers ».
« Pour l’exploitant gestionnaire (et le promoteur), la vente en bloc à des investisseurs institutionnels permet de limiter les frais de commercialisation et de gestion locative mais aussi de réduire le temps de commercialisation des produits. La montée en puissance de la vente en bloc sécurise ainsi le flux d’investissement au sein du marché en complétant le flux plus fragile des investissements individuels », lit-on dans le résumé de l’étude.
Des partenariats long terme se nouent entre gestionnaires et investisseurs. En témoigne l’investissement de 165 M€ d’Aquarelia (Uniti) et de Primonial REIM, annoncé en juillet 2020. Objectif : créer et gérer une vingtaine de RSS à horizon 2023.
Néanmoins, il n’y a pas que du bon dans le rapprochement entre gestionnaires et investisseurs : « En privilégiant la solidité financière et la réputation de l’exploitant, la pertinence du projet et de son implantation et la qualité du business plan prévisionnel, les investisseurs institutionnels sont également une source d’éviction et de concentration qui ne facilite pas la diversification des stratégies d’implantation et des concepts des acteurs du marché », écrit Xerfi dans le résumé de l’étude.
Les investisseurs ont en tout cas permis une consolidation des promoteurs-gestionnaires. Dans le top 5 des marques de RSS établi par Xerfi : Aegide-Domitys, détenue à 67 % par AG2R La Mondiale, à 18 % par Nexity et 15 % par JMF Conseil, Les Senioriales du Groupe Pierre et Vacances, Les Girandières du Groupe Réside Études, Les Jardins d’Arcadie, détenue à 51 % par Acapace et à 49 % par Bouygues immobilier, et Les Villages d’Or du groupe familial éponyme.
Les dix principaux acteurs qui profitent des placements des « zinzins » sont en majorité des promoteurs positionnés dans le résidentiel classique, à l’image de Cogedim du groupe Altarea avec Cogedim Club. « Ces promoteurs n’ont pas tous les taux d’occupation attendus. Normal au début, ce n’est pas leur métier. Pour que ça marche, le site doit toucher 10 000 seniors dans un rayon de 15 km », conseille Jean-Christophe Briant.
Parcours résidentiel
Dans ce contexte, le modèle dominant du « tout à la carte » au sein d’une résidence employant une dizaine de salariés, avec espaces communs et services externalisés, moyennant un loyer mensuel de 1 200 à 1 500 €, devrait prochainement s’effacer au profit de l’offre intégrée. Celle-ci comprend « un pack de services avec une vingtaine de salariés pour des loyers compris entre 1 500 et 2 500 € par mois », explique Jean-Christophe Briant.
L’expert prédit également la montée en puissance de « l’immeuble de 15 ou 20 logements RSS à côté de l’Ephad afin de créer un parcours résidentiel ». Orpea, Korian ou encore Emera sont positionnés sur ce créneau depuis quelques années. « L’idée est de loger la femme encore autonome et d’accueillir l’homme dans l’Ephad car très souvent dans un couple, l’homme perd en autonomie avant la femme », illustre-t-il.
Enfin, les RSS devraient rester majoritairement citadines. Leur développement se concentre actuellement à 90 % dans les métropoles et villes moyennes. « Il y a encore beaucoup de marge de manœuvre dans les aires urbaines de plus de 15 000 habitants, notamment pour les résidences de services intégrés », annonce-t-il. Et de remarquer : les investisseurs qui dopent le marché privilégient « le centre des grandes villes de préférence ».
