Le montant global des opérations de réhabilitation de logements sociaux ayant bénéficié d’un éco-PLS de la CDC a augmenté de 32 % entre 2010 et 2014, passant de 28 000 euros à 37 000 euros par logement, selon l’étude Éclairage n°14 publiée par le fonds d’épargne de la Caisse, en juin 2016. Mais cette hausse "s’explique principalement par des travaux de plus grande envergure sur le volet non purement énergétique", précise le fonds, ajoutant que le montant des travaux de rénovation strictement énergétique reste pour sa part "assez stable".
Pourquoi une telle augmentation en quatre ans ? "En premier lieu, les acteurs concernés par la réhabilitation du parc existant ont inscrit leurs objectifs dans une stratégie globale", analyse la CDC. Notamment, les collectivités "s’engagent à soutenir des actions de réhabilitations dans leur plan climat-énergie territorial", soutien qui permet aux bailleurs de mener des travaux "de plus grande envergure".
"Par ailleurs, face à des objectifs croissants de réhabilitation, les bailleurs sociaux ont vraisemblablement cherché à mutualiser l’ensemble des travaux sur un même immeuble, afin d’optimiser les coûts notamment liés aux frais fixes (ingénierie, conduite de travaux)", poursuit le fonds. Une recherche d’économies d’échelle qui "peut expliquer la part croissante des travaux qui n’ont pas de finalité énergétique mais qui peuvent être entrepris en même temps que les travaux purement énergétiques".
De fait, l’amélioration de la performance énergétique du parc social s’accompagne d’un traitement plus global du patrimoine de plus en plus marqué.
Hausse du montant des prêts
Cette hausse du coût global "est accompagnée par une hausse du montant des prêts dans le financement des opérations", qui passe de 19 000 euros par logement en 2010 à 28 000 euros en 2014. Le montant des fonds propres des organismes reste quant à lui stable (environ 3 000 euros par logement) et celui des subventions "baisse légèrement", passant de 6000 à 5000 euros.
Parmi les prêts mobilisés, la part de l’éco-PLS est en moyenne de 63 % sur la période 2010-2014, celle du de 28 % et celle des autres prêts (prêts classiques et Action Logement), de 8 %. Une moyenne qui masque l’évolution de cette répartition entre 2010 et 2014, selon laquelle la part de l’éco-prêt a globalement reculé :
De même, compte tenu de la hausse du prix de revient des opérations, la part des subventions dans le plan de financement "diminue significativement", passant de 22 % en 2010 à 14 % en 2014.
Dans le détail, les collectivités, au premier rang desquelles les régions, restent les principales sources de financement, suivies de l’État, en partie via la rénovation urbaine. L’Union européenne "apporte sa contribution dans certaines opérations via le dont une partie est dédiée à la rénovation énergétique des logements", rappelle en outre le fonds d’épargne, expliquant que "les parts importantes des subventions provenant de l’UE en 2010 et 2011 s’expliquent par une enveloppe spécifique de 320 millions d’euros attribuée à la rénovation énergétique du parc de logements sociaux en France". "Une seconde enveloppe a été fixée à 475 millions en 2013 pour une programmation de travaux entre 2014 et 2020, mais le transfert progressif de gestion de ce fonds aux régions provoque une baisse de la part de ces subventions dans les plans de financement en 2013 et 2014", analyse encore la CDC. Les autres subventions proviennent essentiellement du fonds chaleur de l’, indique-t-elle pour finir.
Des travaux de 3000 à 70.000 € par logement
Le coût moyen des travaux de réhabilitation énergétique "masque de fortes disparités selon les opérations", prévient pour finir la Caisse, qui évoque une variation de 3 000 euros à 70 000 euros par logement. "Un quart des opérations représente un coût supérieur à 36 000 euros par logement avec une forte dispersion sur cette tranche. Un autre quart a un coût inférieur à 20 000 euros. Le reste des opérations (50 %) se concentre autour de la moyenne".
Au titre des facteurs explicatifs, la Caisse mentionne "l’ambition énergétique" des travaux : "Atteindre une performance énergétique A ou B coûte en moyenne plus cher (respectivement 49 000 euros et 34 000 euros) qu’atteindre une performance C ou D (respectivement 28 000 et 30 000)."
Si les bailleurs sociaux "ont mené quelques opérations exemplaires avec un gain de quatre étiquettes énergétiques (de E à A)", celles-ci "concernent moins de 60 logements pour un coût moyen de 49 000 euros". "Les opérations les plus nombreuses sont celles qui gagnent deux étiquettes, passant de E à C : elles représentent près de la moitié des opérations étudiées avec un coût moyen de 28 000 euros", indique enfin la Caisse.
