La fédération des OPH encourage ses adhérents à mobiliser des sources de financement complémentaires

Face à la baisse des financements publics au secteur du logement social et face à la mise sous tension des organismes HLM par la RLS, la fédération des OPH conseille à ses adhérents d’aller chercher des financements en dehors des sentiers battus.

"Les subventions publiques au secteur sont passées de 20 % il y a dix ans à 10 %" actuellement, constate en effet Carole Debras, directrice du pôle d’expertise économique et financière de la FOPH le 1er avril, lors de la journée organisée par la fédération sur les "nouveaux leviers" à mobiliser pour développer les capacités d’action des offices en vue de les "réarmer face à un environnement qui a profondément changé", comme l’explique son président, Marcel Rogemont. Au-delà des prêts classiques apportés par la Banque des territoires, qui doivent obligatoirement représenter 50 % des sources de financement "et c’est très bien ainsi", elle évoque plusieurs pistes pour "maintenir voire augmenter" les investissements d’un office.

Solutions en cours de développement…

L’Agence France locale - Solidarité territoriale figure en tête des nouvelles options de financements que la FOPH souhaite développer pour les offices. Crée en 2013 et totalement détenue par des acteurs publics, l’agence se finance via des émissions obligataires et propose des prêts à taux fixes de 40 ans ou plus à des collectivités locales de toutes tailles. Depuis la loi Engagement et proximité du 27 décembre 2019, les établissements publics locaux (dont font partie les offices) sont autorisés à en devenir actionnaires, et donc à pouvoir bénéficier de financements. Mais plusieurs paramètres restent à régler pour passer de la théorie à la pratique. "Par exemple, pour éviter que l’AFL-ST ne se substitue à d’autres financements existants, pour les collectivités elle ne peut pas représenter plus d’un quart des ressources financières", explique le directeur général de l’agence, Olivier Landel, en indiquant qu’il faudrait aussi fixer une limite pour les offices.

La FOPH voudrait aussi créer un fonds d’investissement locatif social financé par des levées de fonds sur les marchés, les collectivités via des levées de fonds, et le cas échéant par d’autres financeurs. "L’intérêt principal d’un tel instrument de financement est d’être complémentaire à d’autres sources de financements, notamment bancaires", pour les opérations portées par les OPH ou leurs filiales, explique la fédération. Le FIS pourrait apporter des financements obligataires aux OPH. En contrepartie, le fonds percevrait une rémunération (obligataire ou en compte-courant d’associé en cas de filiales) en contrepartie de son investissement. Mais il reste à analyser la faisabilité juridique et financière, indique la fédération, qui souhaite que ce FIS soit doté d’un statut public, et qu’il soit porté par la fédération ("sous réserve d’une modification de ses statuts et sous réserve d’une analyse fiscale") ou par l’État.

Sans attendre la création de ce fonds, l’Opac du Rhône a levé sur le marché Euronext Growth 10 millions d’euros en dette obligataire sur 50 ans. Un emprunt amortissable à un taux fixe de 1,5 %.

… Et solutions testées

Plusieurs autres possibilités de financement sont déjà expérimentées par des OPH. C’est le cas des titres participatifs, prêts à impact, ou encore de la Vefa inversée.

Ouverts aux offices par la loi Elan, les quasi-fonds propres que constituent les titres participatifs peuvent notamment être achetés par la Banque des territoires. Ils peuvent aussi être souscrits par des collectivités locales, depuis la LFI 2020. Ce qui présente aussi l’avantage de resserrer les liens avec la collectivité de rattachement, rappelle la fédération, poussant à plus de contractualisation entre les deux parties. Chez Habitat 77, les 8 millions d’euros de titres souscrits par la Banque des territoires additionnés aux 5,4 millions du département de Seine-et-Marne ont permis de relever de 10 % les objectifs de rénovation thermique initialement fixés par l’office entre 2022 et 2030 (soit près de 600 logements supplémentaires).

Si les signatures de titres participatifs entre des OPH et la banque des territoires se multiplient la première enveloppe dédiée (700 millions d’euros en 2020) ayant, comme promis, bénéficié en priorité aux offices, l’ex-directrice des prêts de la Banque des territoires, Marianne Laurent, a prévenu : la seconde enveloppe (200 millions d’euros) qui devrait être lancée très prochainement sera davantage ouvert aux ESH et aux SEM. La FOPH voit d’autres pistes de développements pour ces titres participatifs : au sein d’une SAC, le plus gros organisme du groupe pourrait faire bénéficier des fonds obtenus via ses titres aux autres membres du groupe ; ou une société de coordination pourrait elle-même émettre ces titres.

Autre option à explorer : les prêts à impact social ou environnemental. La RIVP a ouvert le bal en octobre dernier en empruntant à la BPCE 25 millions d’euros "à taux fixe et sur le très long terme". Et si la SEM attribue au moins 20 % de logements aux prioritaires Dalo, elle recevra chaque année une remise de 15 points de base sur le taux d’intérêt, qu’elle reversera pour moitié à la Fondation abbé Pierre. Les offices peuvent eux aussi se tourner vers ce type de prêts de 40 voire 60 ans, en se fixant des objectifs "extra-financer" (accompagnement des seniors, rénovation, construction de logements PMR…), fait valoir Isabelle Paris, chargée du logement social au groupe BPCE. Outre les prêts à impacts social, les obligations vertes ou "green bounds" peuvent aussi financer des projets favorisant la transition écologique, comme l’amélioration énergétique des bâtiments.

Idées soumises au vote des OPH

La Vefa inversée est aussi un moyen de générer des marges, de renforcer le rôle de maître d’ouvrage de l’organisme, et de se positionner sur des fonciers convoités. L’exemple de la reconversion de la caserne de Reuilly (XIIe) par Paris habitat, qui comprenait la construction de 30 % de logements locatifs à loyers libres à destination d’une filiale de la CDC, reste cependant un cas isolé. La formule est réservée aux grosses opérations complexes, soumise à autorisation préfectorale, et l’Ancols veillera à la stricte séparation dans la comptabilité interne entre les logements sociaux et libres.

La fédération suggère par ailleurs de recourir au mécénat et aux fonds de dotation pour financer les actions d’intérêt général. Ces bienfaiteurs seraient susceptibles de bénéficier de réductions d’impôts. Il faudrait alors veiller à isoler ces fonds dans les comptes, et rester attentifs aux contreparties consenties aux mécènes, prévient la FOPH.

Cette dernière option a été accueillie tièdement par les 250 participants à la journée nationale organisée le 1er avril. Tout comme l’idée de Vefa inversée, souvent inadaptée aux projets ou trop complexe à mettre en œuvre. En revanche, les trois quarts des OPH qui se sont exprimés jeudi jugent "prioritaire" de développer les obligations vertes et sociales, d’élargir les applications des titres participatifs, et d’accéder à des financements AFL-ST.