Ce début d’année a été marqué par une réforme en profondeur des autorisations d’occuper le sol engagée par le gouvernement. Après une large consultation, dont celle des géomètres-experts, le décret pris pour application de l’ordonnance du 8 décembre 2005 portant sur la réforme des permis de construire et des autorisations d’urbanisme est enfin paru au « Journal officiel » du 6 janvier dernier. Il devrait entrer en application le 1er juillet 2007, avec possibilité de report au 1er octobre 2007.
Nous allons devoir nous y faire… La définition du lotissement a changé ! L’ancien article R315-1 du Code de l’urbanisme excluait, notamment, de la définition du lotissement toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiment ne portant pas à plus de deux le nombre de terrains à bâtir détachés sur une période de moins de dix ans, et à plus de quatre en cas de partage successoral ou d’acte assimilé. Le nouvel article L442-1 introduit par l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 précise que : « Constitue un lotissement, l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments. »
Deux nouveaux critèresapparaissent. Ainsi, le critère du nombre de lots détachés disparaît de la définition du lotissement : le détachement d’un unique terrain en vue de construire, que ce soit en propriété ou en jouissance, est devenu constitutif de lotissement, au sens de la réforme. Le décompte des lots détachés sur une période de dix ans existe toujours, mais ne rentre désormais en compte qu’au niveau du choix de la procédure à respecter préalablement au détachement constitutif de lotissement, à savoir la déclaration préalable ou le permis d’aménager. La prise en compte des lots bâtis sur lesquels sont édifiées des constructions de moins de dix ans n’a plus d’incidence sur les règles de la nouvelle procédure.
Par contre, deux nouveaux critères apparaissent avec la réforme : la création de voies ou d’espaces communs à l’occasion du projet, d’une part, et, d’autre part, la situation (ou non) de l’unité foncière dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé, dont le périmètre a été approuvé. De ces deux seuls critères dépend la nécessité du permis d’aménager ou de la simple déclaration préalable lors du détachement de plus de deux terrains à bâtir dans la période des dix ans.
Autre nouveauté, l’acceptation expresse ou tacite d’un détachement soumis à déclaration préalable devra dorénavant faire l’objet de formalités d’affichage sur le terrain, déclenchant un délai de recours des tiers de deux mois qu’il conviendra certainement de purger afin de sécuriser l’acte de vente.
Il convient de saluer la disparition des partages successoraux qui ne répondaient pas à une logique d’urbanisme, ainsi que la possibilité nouvelle de détacher, dans certains cas, plus de deux terrains à bâtir sur une période de dix ans par la procédure simplifiée de la déclaration préalable. La réforme du permis valant division va également dans le bon sens, en supprimant définitivement une bonne partie du contentieux relatif aux divisions en jouissance, en acceptant la pluralité des maîtres d’ouvrage et en clarifiant les règles de commercialisation des lots avant leur achèvement. Le problème récurrent du choix des règles d’implantation des bâtiments par rapport aux futures limites divisoires dans le cadre d’un tel permis est également clarifié dans la réforme.
Responsabilisation accruedu pétitionnaire. La sécurisation des autorisations d’urbanisme est au rendez-vous, notamment par l’intégration dans les textes de nombreuses constantes jurisprudentielles et par une meilleure définition des champs d’application des procédures. Mais cette sécurisation est accompagnée d’une responsabilisation accrue du pétitionnaire à plusieurs niveaux comme, entre autres, son habilitation réelle pour déposer une demande (déclarative), sa déclaration de conformité de travaux réalisés (pouvant être tacitement obtenue), ou le calcul de surfaces hors œuvre (que l’administration ne contrôlera plus dans l’instruction de demandes portant sur des bâtiments existants). Les risques de contentieux civils sont réellement accrus. L’intervention sécurisante des professionnels compétents et civilement responsables de leurs actes est de plus en plus évidente dans l’élaboration de tout projet relevant de la réforme.
Comme d’autres professionnels, les géomètres-experts se doivent d’être prêts bien avant l’été, afin d’optimiser au mieux la mise en application de la réforme et de garantir la sécurité juridique qu’ils ont toujours apporté à leurs donneurs d’ordre.
