Dans un arrêt récent, le Conseil d’Etat apporte des précisions sur ce que l’on peut construire sur un emplacement réservé (). L’occasion de rappeler les règles applicables et apports jurisprudentiels récents.
Une servitude instaurée par le PLU.
Le plan local d’urbanisme (PLU) peut réserver des terrains destinés à accueillir des équipements publics, cela constituant une servitude affectant le terrain et le rendant inconstructible. En contrepartie, un droit de délaissement est offert au propriétaire de l’emprise foncière.
La définition d’un emplacement réservé doit être explicite et non ambiguë. Par exemple, la simple définition d’une zone verte incluse dans la zone urbaine par les orientations d’aménagement du PLU ne peut être interprétée comme un emplacement réservé pour un espace vert rendant le terrain inconstructible ().
Contrôle du juge.
En outre, le juge sera amené à contrôler si l’emplacement réservé est bien destiné à l’une des affectations prévues par l’, à savoir : voie ou ouvrage public, installation d’intérêt général, espace vert ou espace nécessaire aux continuités écologiques…
Le juge administratif n’a pas, en revanche, à vérifier que l’aménagement projeté présente un caractère d’utilité publique. Il ne contrôle pas davantage l’opportunité du choix opéré par la commune pour localiser l’emplacement réservé. La création d’un emplacement réservé peut, en outre, être justifiée par une simple intention de réaliser un équipement sans que l’on recherche l’existence d’un projet précisément défini.
Le juge vérifie aussi la cohérence interne du document d’urbanisme et, en particulier, la compatibilité de l’emplacement réservé avec le caractère de la zone ou avec d’autres servitudes existantes - telles qu’un espace boisé classé - dans le cadre de son contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation.
Interdiction de construire… en principe.
Par définition, la création d’un emplacement réservé implique l’interdiction de construire ou d’aménager le terrain à des fins autres que celles prévues par la réserve. L’administration est tenue par la destination prévue pour l’emplacement et ne peut l’utiliser à des fins différentes tant qu’aucune modification du PLU n’est intervenue.
Aucune autorisation d’occupation du sol ne peut donc, en principe, être délivrée, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, si le projet est étranger à la destination de l’emplacement. Le maire est en situation de compétence liée pour refuser toute autorisation de construire non précaire et non conforme à la destination prévue de l’emplacement réservé (par exemple : ).
Quelques nuances.
Une nuance a été apportée à ce principe : le Conseil d’Etat a jugé que la présence d’un emplacement réservé ne peut justifier une opposition à un projet de clôture d’un terrain. De même, il est admis que des permis de construire précaires puissent être délivrés sur des emprises affectées d’une réserve. Le maire doit donc vérifier, dans l’instruction de la demande d’autorisation, si le projet présente un caractère précaire ; mais si aucun élément du dossier de demande ne fait apparaître ce caractère, le maire ne peut qu’opposer un refus.
En outre, précise le Conseil d’Etat dans l’arrêt du 20 juin 2016 précité, un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet, comme en l’espèce, est jugé compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé (). Dans cette affaire, une filiale de la RATP avait obtenu un permis de construire portant sur un immeuble de vingt logements et un poste de redressement électrique (équipement technique lié au tramway). Ce permis a été contesté au motif qu’il occupait la totalité d’une parcelle réservée par le plan d’occupation des sols (POS) au seul poste de redressement. Néanmoins, la demande d’annulation du permis est rejetée tant par les juges du fond que par le Conseil d’Etat. Ainsi, un emplacement réservé peut accueillir des constructions différentes de la destination qui lui a été assignée.
