Près d'un logement locatif social neuf produit sur deux par an est issu de l'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) par des organismes HLM auprès d'opérateurs privés, rapporte la sénatrice Marie-Noëlle Lienemann (Paris - CRCE-R). Pourtant, poursuit-elle, "l'article L. 433-2 du Code de la construction et de l'habitation encadre cette pratique au regard des règles de la commande publique en prévoyant que les logements acquis par les organismes d'HLM doivent être inclus dans un programme de construction". Elle souhaiterait connaître la position du gouvernement au regard de cette pratique de cession de la totalité de programmes à un seul organisme d'HLM.
Pas d'influence déterminante sur la conception de l’ouvrage...
Le juge administratif, pour s'assurer que l'acquisition d'un bien en Vefa par un pouvoir adjudicateur ne relève pas d'un détournement des règles de la commande publique, doit "vérifier que l'acquéreur s'est simplement saisi d'une opportunité immobilière, sans la susciter et sans exercer une influence déterminante sur les caractéristiques de l'ouvrage", rappelle le ministère chargé du Logement dans sa réponse. Et de citer un récent arrêt (CAA Nancy, 15 avril 2021, n° 19NC02073) qui a détaillé les conditions pour qu'une Vefa portant sur un immeuble entier ne constitue pas un marché public de travaux :le promoteur doit avoir déposé le permis de construire avant de négocier avec le futur acquéreur, il doit avoir négocié avec plusieurs acquéreurs potentiels et l'ouvrage ne doit pas présenter de caractéristiques particulières qui auraient eu pour objet de répondre aux besoins de l'acquéreur.
Dans ce cas, un organisme HLM ou une société d'économie mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux peut acquérir, par Vefa, "[…] des logements inclus dans un programme de construction, à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées" (article L. 433-2 précité).
... et aucune condition de surface
En outre, "l'exigence de logements « inclus dans un programme de construction »" n'interdit pas l'acquisition par Vefa de la totalité d'un programme, selon l'exécutif. C'est ce qui ressort des discussions parlementaires concernant la rédaction de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Molle), laquelle a visé à « supprimer toute référence à une condition de surface pour autoriser les acquisitions en Vefa de logements inclus dans un programme de construction ».
A noter que le gouvernement reste "attentif à ce que les organismes HLM qui le souhaitent puissent conserver un niveau de maîtrise d'ouvrage nécessaire soit à la réalisation de leurs projets, en particulier dès lors qu'ils présentent des caractéristiques particulières, soit à la maintenance et à l'optimisation foncière de leurs parcs de logements".
QE n° 02550, réponse à Marie-Noëlle Lienemann, JO Sénat du 25 mai 2023
