Une année record en termes de production : 5 800 logements mis en chantier (+3% sur un an). « Si tous les bailleurs construisaient à ce rythme, on sortirait 130 à 140 000 logements sociaux par an, soit pratiquement l’objectif que s’est fixé le nouveau gouvernement », explique Yves Laffoucrière, directeur général d’Immobilière 3F (190 000 logements gérés). La part des VEFA est en augmentation (40% du total contre 20-30% habituellement), notamment en raison du choix de certains aménageurs de procéder par macro-lots, choix que M. Laffoucrière regrette. Si le groupe privilégie toujours la maîtrise d’ouvrage directe, la conception-réalisation atteint près de 20% de la production. Concrètement, toute sa production en maîtrise d’ouvrage directe est aujourd’hui en BBC (le groupe livrera même son premier bâtiment à énergie positive à Brétigny-sur-Orge à la fin de l’année) et 70% des logements achetés en VEFA le sont également.
En termes de renouvellement urbain, le groupe travaille sur 58 projets : 78% des démolitions ont été réalisées, 69% des reconstructions et 77% des réhabilitations. « Dans ces quartiers, on voit bien que le risque de ghétoisation par le bâti est derrière nous. C’est pourquoi il faut poursuivre l’effort car nous n’avons pas terminé ». Le groupe attend ainsi de nombreux avenants Anru pour démarrer des opérations et plaide pour redéfinir les règles de partenariat Anru/bailleurs pour la suite (un Anru bis a minima ou un Anru 2 ?). Le groupe commence par ailleurs à travailler sur des opérations de renouvellement hors zone Anru (Mazamet, Grasse, Colombes…).
Concernant l’entretien et l’amélioration du parc existant, Yves Laffoucrière rappelle que c’est la priorité n°1 de 3F : « 79% des réhabilitations réalisées en 2011 ont atteint l’étiquette C et nous parviendrons à 100% cette année, avec des labels « habitat et environnement » ou « patrimoine et environnement » autant que faire se peut». L’an dernier, le groupe a dépensé 285 millions d’euros dans ce domaine (+12,6%).
Des objectifs ambitieux pour 2012
Le groupe entend bien poursuivre sur cette dynamique de production et s’est fixé pour objectif une production de 6 300 logements cette année (+9,5%), dont près de la moitié en Ile-de-France. 3F ne relâche pas non plus l’effort en Province puisque deux de ses filiales ont obtenu récemment des extensions de compétence pour opérer dans l’hébergement au niveau national d’une part et en zone Méditerranée d’autre part. Le groupe se développe en outre comme prévu sur la côte Atlantique et entend ouvrir a minima une agence à Bordeaux.
Pour atteindre ses objectifs, le bailleur va poursuivre sa politique de vente à l’occupant (900 en 2011, 1100 prévues en 2012). « Cette politique a une double utilité, sociale d’abord et financière ensuite car un logement vendu permet d’en construire 3 ou 4 autres ». Autre ressource majeure, les prêts issus de la collecte du Livret A. Plus que sur le doublement du plafond du Livret A en tant que tel, Yves Laffoucrière insiste sur l’intérêt, pour les bailleurs, que la Caisse des dépôts baisse les taux de ses prêts grâce à une centralisation plus grande. Car les ressources sont comptées, certaines collectivités en difficulté allant jusqu’à imposer un moratoire sur des programmes pour lesquels elles s’étaient engagées, obligeant les bailleurs à augmenter leur apport en fonds propres ou en dette. Ce qui pose évidemment problème. 3F, comme d’autres bailleurs, rappelle au passage la nécessité de revoir le décret emplois d’Action Logement pour lui redonner des marges de manœuvre.
Faire baisser les coûts
Malgré le renforcement des exigences réglementaires, le bailleur social a également en ligne de mire la baisse de ses charges : le foncier et les coûts de construction. Si les prix du foncier se sont assagis ces derniers mois, la disponibilité de cette matière première reste un souci majeur pour les acteurs du logement. 3F attend donc les annonces du gouvernement sur les modalités de la mise à disposition de terrains publics. « Nous sommes prêts à nous engager en amont avec les collectivités et les promoteurs », explique Yves Laffoucrière, pour construire du logement accessible au plus grand nombre (familles modestes, salariés, ménages fragiles). Le groupe croit aux vertus de la conception-construction pour maîtriser les coûts de construction mais il veille également – quand il travaille en maîtrise d’ouvrage directe – à contenir « l’exubérance de certains architectes » et plaide pour une architecture « de tous les jours », durable et de qualité.
