Immobilier : dix mesures pour fiabiliser le Diagnostic de performance énergétique

Interdiction des mises en location des passoires thermiques, conditionnalité des aides de l'Anah… Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une pièce centrale de la politique de rénovation énergétique. C'est pourquoi la ministre du Logement Valérie Létard a annoncé en mars dernier un plan pour lutter contre la fraude qui ne concernerait que 1,7 % des quatre millions de DPE réalisés chaque année (1)… « Elle ne tient pas compte des faux numéros Ademe [identifiants uniques fournis par l'agence environnementale, NDLR] ou des DPE qui n'en ont même pas », souligne Hassad Mouheb, président de FED Experts, une organisation professionnelle qui revendique 1 200 adhérents. D'après lui, les fraudeurs constituent une minorité qui capte cependant « de grosses parts de marché ». « Rien n'indique que ce plan fasse la distinction entre celui qui commet une erreur et le fraudeur, qui a l'intention de causer un préjudice », affirme, quant à lui, Tewfek Tayar, enseignant- chercheur à l'Ecole supérieure des professions immobilières (Espi).

Outre les faux diagnostics, il existe de multiples manières d'améliorer la note finale du précieux sésame, opposable depuis 2021. « Certains propriétaires font du shopping en demandant trois diagnostics successifs et en optant pour l'étiquette qui leur conviendra, observe Ruben Arnold, dirigeant-fondateur de KRNO, une des start-up françaises qui misent sur l'intelligence artificielle (IA) pour fiabiliser l'outil. Ce n'est pas honnête mais ce n'est pas de la corruption ! Quant à la multiplication des valeurs par défaut, qui n'améliorent pas le résultat, elle peut relever de l'incompétence du professionnel ou d'un manque de temps pour accéder aux informations. »

« Renforcer la confiance »

Certains acteurs expriment une certaine satisfaction, à l'instar de Pascal Salewyn, cofondateur de Kiwidiag, une plateforme de recherche de professionnels : « Les nouvelles sanctions sur les diagnostics frauduleux [jusqu'à deux ans d'interdiction d'exercer contre six mois aujourd'hui, NDLR] sont le meilleur moyen de renforcer la confiance. Si le contrôle s'intensifie sur l'excès de critères non conformes, notamment grâce à l'utilisation de l'IA, ce sera une bonne chose. » Parmi les mesures qui divisent les professionnels et leurs clients, citons le recours au QR code destiné à vérifier la conformité du document reçu par ces derniers. « Identifier le diagnostiqueur permet aux propriétaires de s'assurer que la certification est à jour et peut s'avérer utile pour le notaire », note Lionel Janot, coprésident à l'Alliance du diagnostic immobilier (ADI), forte d'un millier de professionnels certifiés. La mesure est éloignée « des préoccupations des propriétaires », estime, de son côté, Sylvain Grataloup, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). « Dématérialiser le résultat du DPE, pourquoi pas, mais à condition que le mécanisme soit facile d'accès pour une population âgée », insiste-t-il. Le numérique comme levier de fiabilisation, c'est justement le pari d'Emmanuel Blanchet. L'entrepreneur vient de lancer la plateforme CheckDPE, capable de proposer des « scores de fiabilité de DPE » ainsi que des suggestions de travaux. Séduit par le plan gouvernemental, il positive : « Le DPE va enfin devenir l'outil qui manquait pour massifier la rénovation. » La surveillance des certificateurs et des formateurs semble, elle, susciter un consensus. « Non seulement ces organismes sont trop nombreux, mais certains peuvent avoir des intérêts commerciaux entre eux », analyse Lionel Janot. En revanche, une mesure du plan fait la quasi-unanimité contre elle : la géolocalisation du professionnel. « Sans parler des questions en matière de RGPD, relève Fernanda Chatelard, enseignante-chercheuse à l'Espi, comment fait-on pour un diagnostiqueur qui termine son étude plus tard, à son bureau ? Quid des zones blanches ? Est-ce vraiment destiné à fiabiliser le DPE ? »

Ordre professionnel vs comité d'éthique

Enfin, la création d'un Ordre des diagnostiqueurs immobiliers retient l'attention de tous. « L'existence d'un Ordre ou d'un Conseil national interprofessionnel de diagnostiqueurs permettrait d'uniformiser les pratiques, avec un code déontologique, à condition de réformer les organismes de certification », défend Lionel Janot, de l'ADI. Hassad Mouheb (FED Experts) milite, lui, plutôt pour « un comité d'éthique mis sur pied avec la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) et le Cerema ». Et d'ajouter : « Comment concevoir un Ordre alors qu'il n'existe quasiment pas d'écoles sous le contrôle de l'Etat ? » Réponse d'Henry Buzy-Cazaux, secrétaire général du Cercle des managers de l'immobilier, et justement missionné par Valérie Létard sur le sujet, a indiqué récemment « qu'un BTS pourrait être créé à marche forcée d'ici 2027. S'il s'agit de créer un bac + 3 et un bac + 5, il faudra séquencer. » Ce plan, dont les premières mesures seront effectives d'ici décembre 2025 (certifications, sanctions…), fait donc débat, certains estimant qu'il ne règle pas la reconnaissance d'une profession sur laquelle repose le marché de la rénovation énergétique. Cependant, tous jugent qu'il devrait déboucher logiquement sur une hausse du coût du DPE. Le prix de la fiabilité.

(1) « Les effets des réformes du diagnostic de performance énergétique sur sa fiabilité », Conseil d'analyse économique, juin 2024.