Après une période florissante sur fond de grosses acquisitions, la croissance d’Icade, à la fois promoteur et foncière, va connaître un coup d’arrêt en 2019. C’est la conséquence d'importantes cessions de bureaux. Icade a déjà vendu l'an dernier plus de 588 millions d'euros de bureaux, dont le parc d’affaires de Paris Nord 2, situé près du Parc des Expositions de Villepinte.
Il a aussi cédé les murs de son propre siège, à Issy-les-Moulineaux (92). Le groupe, sans donner d'objectifs chiffrés, compte poursuivre "des cessions opportunistes" de bureaux cette année, ce qui devrait faire décliner sa performance. " Cela a un impact à court terme: c'est un choix stratégique marqué", reconnaît Olivier Wigniolle, directeur général d’Icade. "On assume de recycler du capital."
425 000 m² de projets de bureaux dans le Grand Paris
Autrement dit, les investissements d'Icade dans les bureaux, qui dominent largement l'ensemble de ses actifs, ne seront financés que par des cessions sans y ajouter de capital. Or, si les investissements sont restés équivalents aux cessions l'an dernier, l'effet ne sera pas immédiat. "C'est à partir de 2021 que l'on va commencer à voir l'impact très significatif", estime Olivier Wigniolle.
Même si les bureaux, dans lesquels Icade maintient des investissements soutenus -2,5 milliards d’investissement prévisionnel pour 425 000 m² de projets concentrés au cœur du Grand Paris- sont voués à rester nettement dominants dans le portefeuille du groupe, cette stratégie contraste avec les intentions du groupe dans la santé.
Construction de cliniques en partenariat avec Korian
Déjà premier acteur du domaine en France, Icade a réalisé l’acquisition en 2018 l’acquisition de 14 Ehpad (Etablissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes) et livré trois projets neufs : la polyclinique de Reims-Bezannes (30 000 m²), le pôle Santé Atlantique à Saint-Herblain, près de Nantes (16 000 m²), et la clinique Croix du Sud de Quint Fonsegrives, en Haute-Garonne (30 500 m²).
En parallèle, dans le cadre d’un partenariat signé avec Korian en 2017, Icade Santé travaille sur deux projets de construction de cliniques de soins de suite et de réadaptation (SRR) en Ile de France et en Nouvelle Aquitaine. Leurs ouvertures sont prévues d’ici 2021.
Acquisition de sept maisons de retraite en Italie
Conformément à son nouveau plan stratégique, Icade, qui n'était jusqu'à l'an dernier présent qu'en France, prévoit d’accroître son portefeuille dans la santé. Son objectif est d’atteindre les 2,5 milliards d'euros d'investissements d'ici à 2022, avec notamment une implantation à l'international.
En octobre 2018, Icade a réalisé une première signature dans le nord de l'Italie, portant sur l’acquisition d’un portefeuille de sept maisons de retraite médicalisées à construire. Olivier Wigniolle voit dans cette stratégie un moyen de lisser les risques contrastés entre les différents univers. Au-delà d'enjeux démographiques liés au vieillissement de la population, les exploitants des établissement de santé signent des baux à long terme, pour tout un site et aux loyers fixes. Les bureaux sont, eux, plus exposés à la conjoncture économique.
Enfin, en ce qui concerne la promotion, qui représente une grosse part des revenus d'Icade (73 %) mais une minorité de ses bénéfices car elle coûte et rapporte à la fois beaucoup, le groupe a signé une bonne année mais devrait ralentir le rythme. Indicateur du chiffre d'affaires à venir, le "backlog" s'inscrit en nette baisse (-22,7 %) dans un contexte de repli du marché du logement neuf en France, les promoteurs en tenant responsables le coût élevé des terrains ainsi que la prudence des élus locaux en matière de permis à l'approche des municipales de 2020.
