Les impératifs de décarbonation, de mixité sociale et de résorption de la crise de l’offre conduisent Seqens à mettre sous tension un quart de son patrimoine. « Près de 25 000 de nos logements seront en travaux cette année », annonce Stéphane Dauphin, directeur général du bailleur social francilien Seqens, le 7 février. Un niveau jamais atteint depuis sa création en 2019.
A l’approche du 1er janvier 2025, quand les biens étiquetés G ne pourront plus être loués, cette politique vise à intensifier la traque aux passoires thermiques. « En 2023, nous avons investi environ 300M€ dans la réhabilitation et/ou la rénovation énergétique de 3632 logements, dont 443 ont réalisé un saut de trois étiquettes », illustre le dirigeant. Cette année, Seqens ambitionne de réhabiliter 4465 logements.
700 passoires ne seront pas traitées en 2025
Cette montée en puissance de la rénovation globale ou bien des mono-gestes, type changement du vecteur énergétique, pour gagner a minima une classe dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), sera insuffisante pour traiter toutes les passoires visées une interdiction de mise en location d’ici dix mois.
« Nous devons encore nous attaquer aux 700 logements G isolés dans des copropriétés mixtes où nous ne sommes pas majoritaires et où il est difficile de convaincre les copropriétaires d’engager des travaux », confie le dirigeant. Un problème également rencontré par ses cousins du groupe 3F, dont des « dizaines » de logements G ne seront plus commercialisés en 2025, au nom du respect de la loi Climat et résilience de 2021.
L’éparpillement de ces logements énergivores est le fruit de la politique de nombreux bailleurs sociaux ces dernières années : vendre des bijoux de famille à des particuliers qui veulent accéder à la propriété, pour doper, à court terme, leurs fonds propres, et acquérir des logements neufs auprès des promoteurs immobiliers, faute de ressources humaines et financières nécessaires pour atteindre leurs objectifs de production.
3800 mises en chantier en 2024
Sur ce dernier point, Seqens déclare 5303 agréments en 2023, dont 70% pour créer du logement locatif intermédiaire (LLI). « Cette proportion de LLI est atypique et résulte du plan de sauvetage d’Action Logement », qui a consisté en l’acquisition de 30 000 logements aux opérateurs privés à la peine, observe Stéphane Dauphin. Le bailleur social prévoit de passer de 2500 LLI actuellement à 7000 d’ici 2026. Autrement dit, il restera sous le plafond actuel de 10% de LLI au sein du patrimoine d’un organisme HLM.
L’appel à manifestation d’intérêt (AMI) lancé mi-2023 par Action Logement pour permettre aux promoteurs de lancer des programmes se ressent également sur le recours massif par Seqens à la Vefa HLM. « La maîtrise d’ouvrage directe a représenté 20% de notre production 2023 alors que la règle, c’est un équilibre entre MOD et Vefa HLM », rappelle-t-il.
Sur fond de baisse des autorisations et des mises en chantier à l’échelle nationale, Seqens table cette année sur 4000 logements locatifs sociaux et intermédiaires agréés, 3800 logements commencés et 3500 livraisons.
