En plein reconfinement et alors que 2020 sera une petite année en terme de production neuve (lire encadré), ICF Habitat détonne. Son nouveau directeur général, Romain Dubois, annonce en exclusivité au Moniteur le lancement d’un plan d’investissement massif, dès 2020 et pour les dix prochaines années, de 4,5 milliards d’euros. Objectif : accélérer sur la production de logements nouveaux et la réhabilitation de son patrimoine.
18 000 logements nouveaux et 17 000 réhabilitations
Sur la décennie à venir, ICF Habitat veut produire 18 000 HLM nouveaux (via des acquisitions ou des constructions). Pour y parvenir, l’organisme de logement social mobilisera 3,7 milliards d’euros. Ces logement se situeront dans les métropoles et les zones les plus tendues, « et celles, souvent les mêmes, qui correspondent aux attentes des cheminots, en particulier près de 7 500 logements sur les 18 000 de Ile-de-France », détaille Romain Dubois.
Côté réhabilitation, 700 millions d’euros seront injectés sur la période pour rénover 17 000 unités. « Nous voulons supprimer les « passoires énergétiques », ces logements étiquetés F ou G, précise Romain Dubois. Ils représentent un peu moins de 7% du patrimoine. Et nous embarquerons systématiquement des travaux de rénovation énergétique pour gagner une étiquette quand nous interviendrons sur des logements. Lors de réhabilitations lourdes, nous investirons en moyenne entre 42 000 et 45 000 euros par logement, parfois plus quand la typologie du patrimoine le nécessite. Je pense notamment aux maisons individuelles de notre filiale dans le Nord-Est, où l’enveloppe budgétaire peut grimper jusqu’à 60 000 €. »
Endettement, Peec et financement sur les marchés
Pour financer ce plan de relance, ICF Habitat table sur sa bonne santé financière. « Nous sortons d’une période de cession de 15 000 logements, qui réduit notre taux d’endettement à 5 années de chiffre d’affaires, calcule Romain Dubois. C’est l’un des plus faibles du secteur. Nous avons donc la capacité de nous endetter, voire de nous financer sur les marchés à un taux très faible. Nous avons d’ailleurs prévu de passer à 7 années de CA d’endettement à la fin de la période d’investissement. »
Par ailleurs, ICF a la particularité de collecter la participation des employeurs à l’effort de construction (Peec) de la SNCF et de la reverser directement sous forme de subvention aux quatre entreprises sociales pour l’habitat qui composent ICF Habitat (ICF Habitat La Sablière, ICF Habitat Atlantique, ICF Habitat Nord-Est et ICF Habitat Sud-Est Méditerranée). La Peec « est reversée à nos filiales sous formes de subventions, et oscille chaque année entre 18 et 19 M€ », précise Romain Dubois.
Si la Peec venait à baisser, comme le souhaite le gouvernement, Romain Dubois resterait serein. « Je n’ai pas forcément entendu que la baisse du taux de la Peec serait durable dans le temps, mais qu’il serait limité, cadre le DG. Si elle était divisée par deux sur une période donnée, cela représenterait 9 M€ de ressources en moins par année. En comparaison, la réduction du loyer de solidarité (RLS) nous a coûté, en 2018, 33 M€ ! Donc en cas de baisse ponctuelle de la Peec, notre endettement passera peut-être à 7,1 années de CA…. Et si la Peec venait à disparaître, nous retravaillerons notre plan de relance. Y compris sur la partie rénovation énergétique. »
Travailler avec tous types de promoteurs
La part de la Vefa chez ICF Habitat oscille autour de 40-60% (elle a atteint 80% en 2020, mais c’est exceptionnel). « Nous souhaiterions maintenir ce niveau », précise Romain Dubois. Pour accompagner son plan de relance, ICF doit donc renforcer ses liens avec la promotion immobilière. « Nous sommes en train de finaliser une charte de qualité des constructions neuves à destination des maitrises d’ouvrage directes et la partager aux promoteurs immobiliers qui reprend nos objectifs en termes de développement durable et d’aménagement. Avec ce document, nous leur indiquons les projets qui peuvent nous intéresser », dévoile le DG.
Autre objectif : travailler avec des acteurs de toute taille. « Nous avons réalisé un listing exhaustif de tous les promoteurs, quelle que soit leur taille, et les avons contactés. Deux projets de Vefa à Strasbourg ont émergé grâce à cette démarche », dévoile Romain Dubois.
