La diminution des charges pour les logements sociaux constitue aujourd'hui, plus que jamais, une priorité pour les offices HLM, confrontés au manque de solvabilité des locataires. Mais pour que cet objectif soit pleinement atteint, encore faut-il que la démarche soit expliquée et comprise par tous. C'est la raison pour laquelle la plupart des gestionnaires de patrimoine associe les associations de locataires à leur démarche. Car les dispositifs techniques ne peuvent pas, à eux seuls, résoudre tous les problèmes : il faut qu'ils soient correctement utilisés. De plus, la recherche d'économies ne doit pas se faire au détriment du confort des occupants. Sinon elle serait rejetée.
Les solutions ne sont pas forcément complexes. La mise en place d'un mécanisme de chasse d'eau à double commande 3 litres/6 litres n'excède pas 200 francs et diminue la consommation de 5 m3 par personne et par an, selon une étude du Centre scientifique et technique du bâtiment (voir ci-contre). Si on tient compte d'un prix unitaire du mètre cube d'eau potable compris entre 15 et 20 francs, on voit bien le gisement d'économie potentiel. Autre exemple : le remplacement des lampes à incandescence classiques par des lampes fluocompactes, qui ne coûtent que quelques dizaines de francs l'unité, diminue par cinq la consommation électrique tout en allongeant considérablement la durée de vie.
Diminuer les consommations de chauffage dans l'ancien
Mais attention, les priorités diffèrent suivant que l'on s'adresse à des bâtiments anciens ou récents. Avec des constructions réalisées avant les années 70, période à partir de laquelle ont été appliquées progressivement de nouvelles exigences réglementaires dans le domaine de la thermique, la diminution des consommations de chauffage est primordiale.
Elle passe donc par le renforcement de l'isolation qui s'effectue, en général, par l'extérieur et le remplacement des ensembles menuisés par des fenêtres équipées de double-vitrage. Cette solution, plus facile à mettre en oeuvre qu'une isolation par l'intérieur, améliore le confort des occupants en évitant la sensation de paroi froide. Par ailleurs, comme les bâtiments deviennent étanches, il faut que des dispositifs complémentaires de ventilation soient mis en place afin de garantir un renouvellement d'air suffisant.
Lorsque les logements sont chauffés par une installation collective (le cas le plus fréquent), un diagnostic doit être mené avant de remplacer les chaudières et mettre aux normes les installations (voir la fiche pratique p. 97). Les fabricants estiment qu'en remplaçant les anciennes chaudières par des modèles à haut rendement, le gain est compris entre 20 et 25 %.
Lorsqu'il s'agit d'un chauffage électrique (une faible partie du parc), une étude préalable doit être menée pour savoir si le coût des travaux liés au changement d'énergie est amorti par les économies de consommation, (voir « Le Moniteur » du 4 décembre 1998, p. 77, où une opération de ce type est décrite).
Individualisation des consommations d'eau
La cogénération qui permet de produire, de façon combinée de la chaleur et de l'électricité avec des rendements supérieurs à 80 %, constitue une alternative intéressante. Seule difficulté : le coût d'une telle installation nécessite d'alimenter un ensemble de plusieurs centaines de logements et pose un problème financier. L'exemple de l'office HLM d'Angers (voir en p. 95) montre qu'il peut alors être intéressant de s'appuyer sur un conseil extérieur, spécialisé dans le montage de ce type d'opération.
En ce qui concerne l'eau, des dispositifs d'économie peuvent être installés à l'intérieur du logement. Les différentes solutions avec les économies potentielles sont détaillées en page 89 avec, pour exemple, l'opération de Chelles (77) (p. 91).
L'individualisation des consommations, par la pose d'un compteur, constitue une source d'économie difficilement chiffrable mais réelle compte tenu de l'impact psychologique qu'elle produit sur les habitudes de consommation des locataires. Pour les constructions neuves (seulement 50 000 logements ont été construits en 1998 pour un parc de 3,5 millions d'unités), la problématique est différente. Compte tenu de la meilleure isolation des parois et de l'utilisation de chaudières à haut rendement, la part du chauffage dans les consommations globales est moins importante (de l'ordre du tiers du total). Toutefois, il est encore possible de diminuer les consommations de chauffage en abaissant le seuil réglementaire de déperditions thermiques (GV) de 10 à 20 %. Au-delà, la rentabilité économique est plus aléatoire.
Privilégier les apports solaires
La réalisation de Saint Savin de Blaye (voir p. 93) montre que cet objectif peut être atteint, sans surcoût prohibitif, à condition de mener une réflexion d'ensemble, à la fois sur le bâti et sur le mode de chauffage.
Les labels Qualitel HPE 3 ou 4 étoiles encouragent cette démarche de qualité par le biais de « primes ». De toute façon, la conception de logements récents doit privilégier les apports solaires, par essence gratuits, grâce à une approche climatique de l'architecture (voir « Le Moniteur » du 19 mars 1999, p. 76).
Il faut également agir sur les économies d'eau et, surtout, sur les consommations annexes, qu'elles soient propres au logement ou aux parties communes. Par ordre d'intérêt, il convient de s'intéresser à l'éclairage (lampes fluocompactes), à la réfrigération-congélation (classes énergétiques A et B). Seul problème : il est difficile d'agir sur des appareils qui appartiennent aux locataires. Mais pourquoi pas imaginer un livret d'accueil avec des conseils de choix et d'utilisation des équipements ?
GRAPHIQUES :
- Ventilation des charges des offices HLM (Source Tec Habitat)
Si le chauffage constitue le poste de charges le plus important, la part relative des consommations d'eau et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne cessent d'augmenter.
- Facture énergétique annuelle globale des logements- Campagne de mesures menée dans les logements de l'ODH 26 en 1990 (Source Cabinet O. Sidier)
Pour des logements récents bien isolés, la part du chauffage dans la facture énergétique globale, même s'il est électrique, diminue au profit des consommations liées à la production d'eau chaude sanitaire et, surtout, à l'électroménager.
TABLEAUX:
- Les dispositifs d'économie de l'eau (Equipement, coût, caractéristiques et économie) Source CSTB
Compte tenu de l'augmentation continue du prix de l'eau, le surcoût lié à des dispositifs d'économie trouve sa justification. L'individualisation des consommations, grâce à la pose d'un compteur, constitue une source d'économie difficilement chiffrable mais réelle compte tenu de l'impact psychologique qu'elle produit sur les habitudes de consommation des locataires.
- Les gisements d'économie pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire (Source Tec Habitat)
Avant d'engager des travaux liés au changement d'énergie afin d'abaisser les coûts d'exploitation, il faut suivre les consommations en installant, au besoin, un système de gestion technique (GTB) et adapter les contrats d'entretien.
- Economies réalisées avec des appareils performants (Source International Conseil Energie pour le réseau Alaine/EDF)
Calcul des incidences sur les factures d'électricité et d'eau de l'équipement des logements en appareils performants. Selon l'étendue des actions, les économies s'étagent de 140 à 958 francs/an, par des gains essentiellement sur le poste électricité. Pour diminuer les consommations annexes d'électricité il faut, par ordre d'intérêt, équiper les foyers lumineux les plus utilisés de lampes fluocompactes et choisir des appareils électroménagers de classe énergétique A ou B.
POUR EN SAVOIR PLUS...
Textes de référence
« Une comparaison entre modes de chauffage », « Le Moniteur » du 6 novembre 1998, p. 73.
« Des solutions techniques pour baisser les charges », « Le Moniteur » du 4 septembre 1998, p. 61.
« Production combinée de chaleur et d'électricité pour 784 logements », « Le Moniteur » du 17 avril 1998, p. 67.
« Chauffage : Vers une diminution des consommations », « Le Moniteur » du 24 octobre 1997, p. 108.
« Isolation renforcée pour diminuer le chauffage », « Le Moniteur » du 19 septembre 1997, p. 80.
« Energie-Des consommations insoupçonnées dans les logements », « Le Moniteur » du 19 septembre 1997, p. 74.
« Chaudières préfabriquées en toiture », « Le Moniteur » du 22 août 1997, p. 38.
Tous ces textes figurent en texte intégral sur le site du Moniteur : www.lemoniteurbtp.com
