L’objectif gouvernemental de produire 125 000 HLM en 2021 n’a pas été atteint. Il a manqué près de 20 000 agréments. En 2022, il en faudra 145 000 pour rattraper le retard et ainsi lancer 250 000 unités en deux ans.
De son côté, Polylogis (95 000 HLM en Ile-de-France, Occitanie…) tente aussi de tenir ses engagements. Mis au défi comme tous les bailleurs sociaux par le gouvernement, le groupe aux huit filiales (LogiRep, TMH, Scalis…) a annoncé en mai 2021 un investissement d’1,5 Md€ pour notamment lancer 6 000 logements dont 4 500 logements locatifs sociaux (LLS) d’ici fin 2022.
En 2021, 1 500 LLS ont été agréés, auxquels il faut ajouter 200 logements en accession et 275 logements intermédiaires qui témoignent d’une stabilité. Le LLI affiche en effet un rythme de croisière annuel compris entre 240 (2016) et 299 unités (2020).
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Le coup de pouce d’une nouvelle filiale
Le groupe bénéficie d’un apport supplémentaire, via Citame. Pensée avant la crise et créée en 2020, sa filiale d’aménagement urbain a lancé l’an dernier 1090 logements dont 530 LLS.
Un potentiel de 1 450 logements sociaux et intermédiaires à produire d’ici 2025 a été identifié grâce à l’examen de neuf morceaux de quartiers, où Polylogis détient entre 59 et 1 000 HLM. Une opération pilotée par Citame s’équilibre quand un logement démoli équivaut à au moins deux logements reconstruits.
Situés principalement dans des communes franciliennes comme Les Clayes-sous-Bois (Yvelines), ces zones affichant une emprise au sol comprise entre 3 000 m² et 67 000 m² ne relèvent pas de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine.
« Il faut intervenir là où n’intervient pas l’Anru pour obtenir une qualité de l’habitat et des services, travailler le bâti technique, la sécurité, la résidentialisation, le bail réel solidaire (BRS) que nous proposons depuis 2021 et le logement intermédiaire », explique Karine Julien-Elkaïm, présidente du groupe.
Systèmes thermiques renouvelables
L’enveloppe d’1,5 Md € vise également à engager 5 000 rénovations en 2021 et 2022. Précision : ces travaux portent aussi bien sur de la rénovation énergétique que de l’embellissement au sein de son parc social. Sont donc exclus les 65 000 logements privés administrés par sa filiale Immo de France Paris Ile-de-France.
En 2021, 1 650 logements ont été rénovés. Cette année, Polylogis en vise 3 200, pour arriver potentiellement à 4 850, soit 150 de moins par rapport à l'objectif initial.
Une majorité des unités ciblées font l’objet de rénovations globales. Le passage de F ou G à D suppose un investissement de 35 000€. Quid de la neutralité carbone ? « Tout dépend si l’on peut se raccorder au chauffage urbain, confie-t-elle. Et si le gaz a été installé il y a deux ans, on regardera pour installer une chaufferie dans dix ans. »
A moyen terme, Polylogis prévoit de débourser 110 M€ entre 2022 et 2025 et dépensera plus si une vague de logements devaient voir sa classe énergétique descendre en zone rouge (E, F ou G) en raison du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE).
« Il s’agira alors de rénover les nouvelles résidences concernées, tout en saisissant l’opportunité d’intégrer des systèmes thermiques renouvelables, commente Karine Julien-Elkaïm. Aujourd’hui, pour toute rénovation, les fonds propres représentent environ 10% de l’investissement, le reste concerne des prêts et des subventions. Pour compenser ces nouveaux investissements, nous ferons appel à d’autres financements et subventions liés au bas carbone. »
Crise des matériaux
La dirigeante espère que « les problématiques conjoncturelles de la construction ne vont pas devenir structurelles ». Au premier rang des préoccupations : la crise des matériaux. « Entre 15 et 20 % des chantiers en cours ont été ou sont retardés parce qu’il y a une tension sur le bois ou les fenêtres par exemple », estime-t-elle.
La rareté du foncier reste un frein à lever. « Cette problématique ne va pas s’améliorer, notamment avec le ZAN qui va avoir des impacts sur la réflexion des collectivités et notre capacité à utiliser des fonciers existants », observe-t-elle. Sans oublier la thématique permis de construire. « Des maires sont proactifs dans l’évolution de l’image de leur ville, poursuit-elle. Mais ce n’est pas le cas de tous. Cela dépend de la manière dont ils ont été élus. »
Outre les délais d’instruction, Karine Julien-Elkaïm pointe enfin la hausse des recours : « Entre 10 et 15 % des projets sont visés. Il y a cinq ans, il n’y en avait quasiment pas. »
