Le secrétaire d'Etat au Logement, Louis Besson, travaille activement à la mise au point d'un projet de loi sur l'habitat qui comporterait trois grandes têtes de chapitres : le statut du bailleur privé, le 1 % logement et les loyers HLM. Louis Besson a, en effet, deux problèmes de taille à régler : le financement par le 1 % logement du prêt à 0 %, qui doit en théorie s'arrêter à la fin de 1998 et la mise au point d'un nouveau système de soutien à l'investissement locatif privé, l'amortissement Périssol n'étant prévu que sur deux ans (1997 et 1998). Il entend aussi apporter sa pierre à la politique de l'habitat en concrétisant ses préoccupations sociales par la création d'un secteur locatif privé conventionné, c'est-à-dire à loyers modérés. Mais toutes ces actions ont un coût budgétaire, alors que le gouvernement entend ramener à 2,3 % du PIB le déficit en 1999. Il faudra donc des arbitrages interministériels et la bénédiction du Premier ministre.
Actuellement, le travail est en cours entre les professionnels et le secrétariat d'Etat au Logement, qui souhaite aboutir avant le bouclage du projet de loi de finances pour 1999, dont le calendrier est avancé d'une quinzaine de jours. A l'heure où nous mettons sous presse, tous les arbitrages restent à faire, tant sur le plan des principes que sur les mesures concrètes.
I. Le statut du bailleur privé
Dès son arrivée, Louis Besson a souhaité que se développe un secteur locatif privé à caractère social, c'est-à-dire à loyer conventionné. En échange d'une modération des loyers (de l'ordre de 15 %), les bailleurs obtiendraient des avantages tant dans le neuf que dans l'ancien. En outre, ils pourraient bénéficier d'un système de sécurisation contre les impayés. Un avant-projet aurait déjà été envoyé à Matignon en mars et ferait l'objet d'un travail interministériel.
Le neuf : dans l'esprit du secrétariat d'Etat au Logement, les bailleurs qui achèteraient un logement neuf pour le louer en prenant des engagements sur les loyers pendant une période déterminée (le chiffre de neuf ans circule) pourraient bénéficier d'un système d'amortissement plus avantageux que celui qui serait réservé au secteur libre. Pour le secteur libre, la FNPC (Fédération nationale des promoteurs-constructeurs) souhaite un taux d'amortissement de 7,5 % à 8,5 % par an pour les quatre premières années, qu'il souhaite voir porter à 15 % pendant quatre ans (puis 2 % par an pendant dix ans) pour le secteur conventionné. La FNB (Fédération nationale du bâtiment), pour sa part, articule le chiffre de 7 % l'an pendant les quatre premières années (ou 6 % sur cinq ans) pour le régime de base et se contente de demander que les loyers soient calibrés en fonction de la majoration de l'avantage fiscal dans le secteur conventionné. Rien n'indique que ces taux seront retenus.
L'ancien : le secrétariat d'Etat envisagerait de jouer sur le montant de la déduction forfaitaire : elle serait plus forte pour les bailleurs qui conventionneraient les loyers. Les propriétaires redoutent pourtant qu'on abaisse (à 10 %) la déduction pour le secteur libre et qu'on maintienne à 14 % celle pour le parc conventionné.
Par ailleurs, différents schémas sont à l'étude pour mettre sur pied un système de sécurisation des propriétaires (un fonds de mutualisation auquel le 1 % pourrait éventuellement participer ou un avantage fiscal). Là encore, rien n'est décidé.
II. Le 1 % logement
Des discussions extraordinairement complexes sont engagées autour du financement du prêt à taux zéro et de l'utilisation du 1 % logement. Un protocole a été signé entre les partenaires sociaux et le secrétariat d'Etat, prévoyant un apport de 22 à 24 milliards sur cinq ans du 1% :
Une sortie en sifflet du prêt à 0% serait prévue (5,5 milliards pendant deux ans, 3,5 milliards les deux années suivantes et 1,5 la dernière);
2,2 milliards iraient à la sécurisation des bailleurs et des accédants;
Le solde irait au locatif social.
L'aval de Matignon doit être obtenu sur ce protocole d'accord.
III. Les loyers des HLM
Le montant des loyers HLM est une question centrale dans la mesure où les constructions neuves sont trop chères pour les cibles de populations visées. Sur le stock de logements, aussi, un décalage existe entre le montant de la quittance et ce qui est effectivement couvert par l'APL.
Dans ce chapitre, on trouve aussi le problème du surloyer. Un comité directeur de l'UNFOHLM (Union nationale des fédérations d'offices d'HLM) doit se tenir la semaine prochaine et des rencontres sont prévues ensuite avec le secrétariat d'Etat. Faute de pouvoir aller vers un alignement du loyer des constructions neuves sur l'APL (qui coûterait extrêmement cher), on évoque une formule de loyers modulés en fonction des revenus sur la construction neuve, au moins. Serait ainsi réglée la question du surloyer, remplacé par un loyer majoré. Là encore, il ne s'agit que de pistes. Si tel était le cas, on s'éloignerait des modes actuels de fixation du loyer en fonction des financements.
