Habitat marseillais dégradé : neuf bailleurs sociaux pour réhabiliter une trentaine d’immeubles

C’est dans le cadre enchanteur du jardin de l’ancien couvent Levat, niché au cœur du quartier populaire de Belle de Mai à Marseille, que David Ytier, président de la Société publique locale d’intérêt national (SPLA-In) en charge de la requalification de l’habitat dégradé, et les autres représentants des actionnaires (Etat, Ville de Marseille) ont signé, le 4 juillet, des conventions de coopération avec les trois groupements de bailleurs sociaux qui auront la charge de recycler et réhabiliter une trentaine d’immeubles anciens en vue de produire des logements locatifs sociaux (60 % de PLAI et 40 % de PLUS).

Trois critères

Sélectionnés parmi une quinzaine de candidats à l’issue d’un appel à manifestation d’intérêt (AMI) lancé en décembre dernier par la SPLA-In, les trois entités retenues - conduites par Vilogia Grand Sud, le GIE Deltalia, Pacac -, ont chacune reçu un « panier » d’une dizaine de bâtiments répartis dans les cinq îlots démonstrateurs identifiés pour lancer la dynamique de requalification de 1 000 ha au centre-ville de Marseille conformément au projet partenarial d’aménagement (PPA).

Le jury a retenu les candidats en fonction de trois critères :

- les modalités d’organisation par rapport à la convention de coopération ;

- la capacité à accompagner les enjeux liés à la complexité technique d’une intervention dans l’ancien, et à répondre aux ambitions architecturales, patrimoniales et environnementales des programmes ;

- le mode de gestion des immeubles concernés.

« Dans notre offre, nous avons valorisé notre forte délégation territoriale qui nous laisse une grande marge de manœuvre en termes de décision et de gestion de proximité. De plus, nous avons une expérience de l’acquisition-réhabilitation d’immeubles dégradés dans de nombreux centre anciens notamment à Grasse dans les Alpes-Maritimes, à Marseille et en Seine-Saint-Denis. Enfin, nous mettons en place une équipe dédiée de cinq personnes issues des services de maîtrise d’ouvrage et de gestion », a notamment expliqué Cyrille Fauvel, directeur de territoires Grand Sud de Vilogia.

Si Vilogia a présenté une candidature seule, les deux autres entités sont le fruit d’un regroupement de plusieurs organismes HLM. Ainsi, le GIE Deltalia réunit trois entreprises sociales de l’habitat du groupe Habitat en région : Erilia, Logirem, Sogima. Pacac est, elle, constituée de deux sociétés du groupe Action Logement (Unicil et 3F Sud), d’ICF Habitat, de CDC habitat et de Logis Méditerranée, filiale de 1001 Vies Habitat.

Travaux en 2024

En signant la convention de coopération, les trois groupements s’engagent à respecter une méthode. Elle implique de travailler avec les six équipes pluridisciplinaires sélectionnées (voir liste ci-après) par la SPLA-In, via un accord-cadre associés à des marchés subséquents, pour piloter l’intégralité de la rénovation du bâti de la conception au suivi des travaux.

En l’occurrence, pour cette première salve de travaux, Archigem et Atelier Cord ont débuté leurs missions sur une dizaine d’immeubles. La remise des premiers diagnostics est prévue dans le courant de l’été et devraient mener au dépôt des premières autorisations d’urbanisme à la fin de l’année puis au lancement des travaux en 2024.

Partage des tâches

L’autre spécificité de la méthode est le partage des tâches. La SPLA-In s’occupe du recyclage des immeubles jusqu’au stade du clos-couvert. Une fois cette phase réalisée, elle remet aux bailleurs sociaux les clés des immeubles restructurés sur la base d’un prix forfaitaire de cession de la charge foncière de 1 050 euros HT/m2 de surface de plancher (SP). A eux de financer et de réaliser les travaux de second œuvre, puis de gérer les logements locatifs ainsi produits.

Ils s’engagent par ailleurs à déposer les demandes d’agrément de logement social avant le 31 mai 2024 et à proposer au maximum de grandes typologies de logements traversants ou bi-orientés (types T3, T4).

Si les études de conception concluent à la nécessaire démolition de l’un des immeubles, la SPLA-In prendra en charge ces travaux avant de céder un foncier nu aux bailleurs sociaux lauréats. Cette vente ferait alors l’objet d’une contractualisation spécifique négociée entre la société et le bailleur.

Rez-de-chaussée

Dans ce modèle, la SPLA-In gardera en patrimoine les rez-de-chaussée en vue de leur cession à des preneurs dédiés (collectivités locales, foncière publique, etc.) pour la création de petits équipements publics, associatifs, de locaux commerciaux ou d’activité économique tertiaire. « J’attends avec impatience le volet réhabilitation du centre-ville de Marseille. L’enjeu est de remettre de l’emploi pour tous avec du logement accessible à tous. Il faut retisser tout le tissu social. C’est une course contre la montre et je remercie les équipes de la SPLA-In car nous sommes à l’heure », a déclaré Sophie Camard, maire des 1er et 7e arrondissements à Marseille et membre du conseil d’administration de la SPLA-In.

La démarche va se poursuivre. Un deuxième AMI devrait être lancé en fin d’année 2023.

Ces opérations d’acquisition-amélioration sont financées par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) au titre du projet NPNRU du grand centre-ville de Marseille. Elles sont principalement contractualisées dans les concessions d’aménagement conclues avec la Métropole Aix-Marseille-Provence, l’Etablissement public d’aménagement Euroméditerranée. Au titre de la reconstitution de l’offre, Action Logement Services disposera de droits de réservation sur cette offre nouvelle à hauteur de 17,5 % du nombre de logements produits.