Qu’est-ce qu’un changement de destination au sens des nouvelles dispositions du Code de l’urbanisme ?
Actuellement, la notion de changement de destination n’est pas définie. Dès lors et au fur et à mesure des décisions rendues par le juge administratif, cette notion est devenue complexe et difficile à appréhender. La réforme définit désormais le champ d’application du changement de destination. Les destinations sont celles retenues à l’article R.123-9 de l’actuel Code de l’urbanisme.
Elles sont les suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, construction et installation nécessaires au service public ou d’intérêt collectif.
Et selon le nouvel article R.421-17 du Code de l’urbanisme, le passage d’une de ces catégories à une autre vaut changement de destination.
Par exemple, la transformation d’un hôtel en immeuble d’habitations est bien un changement de destination.
En revanche, lorsqu’il existe des sous-catégories dans les plans d’occupations des sols, le passage d’une sous-catégorie à une autre n’est pas un changement de destination. En outre, désormais, le changement de destination et le changement d’affectation ne revêtent plus de distinction. Le changement de destination est un changement d’affectation.
Le régime des changements de destination a-t-il subi un important remaniement ?
Oui. Selon la rédaction actuelle de l’article L.421-1 du Code de l’urbanisme, le permis de construire est exigé pour « les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination ».
Or, le juge administratif fait une lecture extensive de cet article : tous les travaux, quelle que soit leur importance, sont soumis à permis de construire. Les changements de destination sont donc toujours soumis à permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux. Par ailleurs, le sort des locaux accessoires au bâtiment est souvent incertain selon les décisions rendues.
Le décret du 5 janvier 2007 clarifie la situation et apporte ainsi une réponse à ces différents points.
Il s’agit là d’une modification importante. Désormais, le régime des changements de destination ne dépend plus de l’existence de travaux. Tout changement de destination, qu’il y ait des travaux ou non, est soumis au contrôle de l’administration.
A quel contrôle sont soumis les changements de destination ?
L’intégralité des changements de destination des constructions existantes est soumise à un contrôle qu’ils soient opérés avec ou sans travaux.
Il s’agit d’un contrôle différencié :
– tous les changements de destination doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. Cela permet à l’administration de contrôler ainsi les changements de destination qui ne sont pas liés forcément à l’exécution de travaux ;
– seuls certains travaux sont soumis à permis de construire : l’existence de travaux n’est donc plus une condition pour qu’un permis de construire puisse être exigé par l’administration.
Cette réforme entraîne de fait un contrôle administratif préalable et systématique sur les changements de destination. Un tel contrôle permettra ainsi de vérifier si la construction respecte toutes les règles d’urbanisme.
Quels sont les travaux qui sont soumis à permis de construire, lorsqu’il y a changement de destination ?
Pour rappel, avant la réforme, tous les travaux, quelle que soit leur importance et ayant pour effet de changer la destination d’une construction, relevaient du permis de construire.
Désormais, le nouvel article R. 421-14 b du Code de l’urbanisme impose le recours à un permis de construire toutes les fois où le changement de destination s’accompagne de travaux suivants :
– modification des structures porteuses ;
– modification de la façade d’un bâtiment.
Ainsi, les simples déplacements de cloisons, percements de murs intérieurs ou de planchers effectués pour rendre possible la nouvelle destination, ne constitueront pas des travaux soumis à permis.
Quel est désormais le sort des locaux accessoires d’un bâtiment ?
Avant la réforme se posait la question de savoir si le changement de destination doit s’appliquer dès que le type d’usage de la partie de bâtiment ou du local est modifié.
Désormais, la manière d’appréhender la notion de destination pour ces locaux est précisée.
Les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Ainsi, en application du dernier alinéa de l’article R. 421-14, c’est la destination globale principale qui l’emporte et non celle de chaque élément qui le compose.
Par conséquent, les travaux ayant pour effet de transformer un garage en chambre, ne constituent pas un changement de destination et ne nécessitent donc plus un permis de construire.
