Quel était l’ancien régime des travaux sur constructions existantes ?
Jusqu’à présent, les travaux sur constructions existantes n’étaient soumis à permis de construire que dans des situations délimitées de manière résiduelle par l’article L.421-1 du Code de l’urbanisme.
Devaient ainsi être précédés de la délivrance d’une autorisation les travaux sur constructions existantes ayant « pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires ». Sans précision réglementaire, ces dispositions apparaissaient assez floues, et donc sujettes à des interprétations plus ou moins restrictives. La jurisprudence est donc intervenue régulièrement afin de préciser ces dispositions, ce qui a permis de cerner le contour de ces notions.
Il convient toutefois de noter que le principe jusqu’alors semblait plutôt être la nécessité de demander une autorisation.
Quel est le principe désormais applicable ?
Le nouvel article R.421-13, par principe, dispense de formalités les travaux effectués sur l’existant. Mais les nouvelles dispositions du Code de l’urbanisme tendent à reprendre les critères qui avaient été dégagés par la jurisprudence.
De fait, si le décret du 5 janvier 2007 a posé comme principe l’absence d’autorisation, il a également pris soin de fixer une liste exhaustive de travaux pour lesquels un permis de construire ou une déclaration préalable est nécessaire.
Quels sont les travaux sur constructions existantes soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, hors secteurs protégés ?
Les critères de répartition entre l’absence d’autorisation et l’obligation d’en solliciter une, tiennent tant à la nature des travaux qu’à leur localisation. Ainsi seront soumis à un contrôle de l’administration, les travaux suivants :
lceux qui ont pour effet de créer de la surface de plancher : création d’une surface hors œuvre brute (SHOB) d’au moins deux mètres carrés ou transformation d’une surface brute en surface nette (plus de dix mètres carrés)… (permis ou déclaration préalable) ;
lceux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment : modification du volume du bâtiment, création d’une ouverture sur un mur extérieur, travaux de ravalement (permis ou déclaration préalable) ;
lceux qui s’accompagnent d’un changement de destination (permis ou déclaration) ;
lceux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une délibération du conseil municipal après enquête publique, a identifié (déclaration préalable).
Quelle autorisation est requise quand on crée de la surface de plancher dans une construction existante ?
La création de surface de plancher est soumise à un contrôle de l’administration. Ainsi :
lsont soumis à déclaration, les travaux créant entre 2 m2 et 20 m2 de surface hors œuvre brute (SHOB) et ceux transformant plus de 10 m2 de SHOB en surface hors œuvre nette (SHON).
lau-delà de 20m2 de SHON créé, les travaux relèvent du permis de construire, qu’il y ait ou non création d’un niveau supplémentaire.
Quel régime s’applique aux travaux qui modifient le volume ou l’aspect extérieur de la façade d’un bâtiment existant ?
Les travaux ayant pour effet de modifier le volume d’une construction existante sont assujettis à un contrôle administratif, comme c’était déjà le cas avec l’ancienne rédaction de l’article L.421-1. Mais, en application du nouvel article R.421-14 du Code, seuls ceux qui, outre la modification du volume, percent ou agrandissent une ouverture sur le mur extérieur, continueront de relever du permis de construire.
De fait, les travaux de ravalement ou ceux se limitant à modifier l’aspect extérieur des bâtiments existants doivent être simplement précédés d’une déclaration préalable (nouvel article R.421-17 du Code). Ce maintien du contrôle se justifie par l’impact esthétique de ce type de travaux.
En revanche, l’administration ne peut contrôler les travaux exécutés à l’intérieur d’un bâtiment (sauf secteurs sauvegardés) ni les travaux d’entretien ordinaires, qui sont expressément exclus dans les articles nouveaux R.421-14 et R.421-17 du Code.
Qu’en est t-il des travaux s’accompagnant d’un changement de destination ?
Les changements de destination sont soumis à permis de construire s’ils entraînent des modifications de l’aspect extérieur du bâtiment, en touchant à la façade, ou s’ils s’accompagnent de modifications des structures porteuses.
Dans tous les autres cas, les changements de destination, entres les différentes destinations prévues à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme relèvent de la déclaration préalable (Voir Fiche pratique n° 9).
