Quelle est la nouvelle définition du lotissement ?
Le nouvel article L.442-1 du Code de l’urbanisme énonce : « Constitue un lotissement, l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments. »
Quelles sont les opérations constitutives d’un lotissement ?
De prime abord, à la lecture de la nouvelle définition, les critères antérieurs du lotissement sont maintenus : toute division, sur une période de dix ans et visant à implanter des bâtiments.
Toutefois le nombre de lots n’a plus aucune incidence. Il y a lotissement « au premier lot » de terrain à bâtir.
Ainsi, ont été abrogées les dispositions qui excluaient de la définition du lotissement les divisions résultant des partages successoraux ne portant pas à plus de quatre le nombre de terrains issus de la propriété concernée.
Quelles divisions ne constituent pas un lotissement ?
La réforme clarifie la frontière entre permis de construire et lotissement :
Il y a permis de construire chaque fois qu’une ou plusieurs personnes demandent l’autorisation de réaliser des constructions sur un terrain qui doit être divisé pendant le chantier ou après l’achèvement des constructions, même si les constructions doivent être réalisées par des constructeurs différents.
Il y a lotissement chaque fois qu’une ou plusieurs personnes demandent l’autorisation de diviser un terrain pour vendre ou attribuer des lots à des personnes qui demanderont ultérieurement des permis de construire distincts.
Pour le reste, le nouvel article R.442-1 reprend pour l’essentiel les exclusions du principe du lotissement prévues par l’actuel R.315-2.
Attention ! les remembrements réalisés par une AFU libre sont, en revanche, soumis au régime du lotissement.
Dans quels cas le permis d’aménager est-il nécessaire ?
Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager les lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :
– lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
– ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité.
C’est donc non seulement le nombre de lots mais aussi la réalisation d’espaces communs, ou sa localisation, qui déterminent si l’opération est soumise à permis d’aménager.
L’article R.421-19 se réfère aux espaces communs et non à la notion d’équipements communs tels que visés au nouvel article L.442-2. Cela exclut de fait les réseaux, l’implantation de bouches d’incendie ou encore la pose de compteurs ou de transformateurs.
Quels lotissements sont concernés par la déclaration préalable ?
Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable (R.421-23 a) nouveau).
Cela comprend donc, hors secteurs sauvegardés et sites classés, tous les lotissements qui ne créent pas de voies et d’espaces communs et qui ne créent pas plus de deux lots.
En application de l’article R.442-2, ne sont pas pris en considération dans le nombre de lots :
– les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
– les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contiguë ;
– les cessions gratuites ;
– les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après DUP et d’une cession amiable avant DUP ;
– les terrains acquis par les collectivités à la suite d’un délaissement ;
– et tous les terrains issus des divisions prévues à l’article R.442-1 (dont les divisions résultant de permis valant division).
Quelles divisions sont exemptées de toute formalité ?
Ce sont les divisions mentionnées dans l’article R.421-23 b) c’est-à-dire :
– opérées dans le cadre d’une opération d’aménagement autorisée ;
– effectuées dans le cadre d’une opération d’aménagement foncier rural ;
– résultant d’un bail rural consenti à des preneurs exerçant une profession agricole.
Par ailleurs, la nouvelle définition du lotissement évince de fait les divisions n’ayant pas pour objet l’implantation de bâtiments.
Quelles règles pour le lotissement dans un plan local d’urbanisme ?
Désormais, en application du nouvel article R.123-10, les règles du PLU pour les lotissements, seront appréciées au regard de l’ensemble du projet sauf si le règlement s’y oppose. Concrètement, les règles d’urbanisme devront s’appliquer au terrain d’assiette qui fait l’objet de la demande et non à chacun des lots projetés.
