Quels sont les textes à la base de la réforme ?
Préalablement à l’ordonnance du 8 décembre 2005, la réforme des autorisations d’urbanisme avait été amorcée par trois ordonnances dans des pans de droit ayant une incidence sur les autorisations d’urbanisme :
?ordonnance n° 2005-1128 du 8 septembre 2005 relative aux monuments historiques et aux espaces protégés ;
?ordonnance n° 2005-864 du 28 juillet 2005 relative aux secteurs sauvegardés ;
?ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (en ce qui concerne le contrôle sur les changements de destination, dénommés dorénavant changement d’usage).
Depuis, d’autres textes sont intervenus. Tout d’abord, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement – dite loi ENL – a complété la réforme des autorisations, sur des champs non couverts par l’habilitation initiale et notamment l’amélioration de la sécurité juridique du permis. Le décret n° 2006-958 du 31 juillet 2006 a posé le principe de la suspension de la durée de validité d’un permis de construire, en cas de recours contentieux, et le décret n°2006-1220 du 4 octobre 2006 a modifié le régime des permis précaires.
Quelles sont les clarifications apportées par la réforme au Code de l’urbanisme ?
La réforme tend à répondre à un objectif fondamental : la clarification du Code de l’urbanisme. Ainsi, et c’est là l’apport principal, les nouveaux textes ont réduit le nombre d’autorisations jusqu’alors existantes, et précisé leur champ d’application.
Désormais, coexistent trois permis (permis de construire, d’aménager et de démolir), une déclaration préalable et une autorisation spéciale.
Mais cet effort de clarification s’est également traduit par :
?une simplification du régime du certificat d’urbanisme ;
?une uniformisation des procédures. Les conditions de dépôt des demandes de consultation des services, les conditions de modification du délai d’instruction de droit commun sont communes à l’ensemble des procédures ;
?une clarification des pièces exigibles. Les textes ont dressé une liste exhaustive des pièces que doit contenir le dossier de demande d’autorisation. Quatre documents de base constituent le dossier : un plan de situation, un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, un plan en coupe du terrain et de la construction, un plan faisant apparaître les niveaux ;
?une clarification des délais d’instruction. Les délais sont prévisibles et garantis. Le délai d’instruction est de deux ou trois mois selon le projet envisagé. Si une modification des délais s’avère nécessaire pour effectuer des consultations obligatoires, celle-ci devra être notifiée au pétitionnaire, dans le délai d’un mois à compter du dépôt de la demande. L’administration dispose également de ce même délai pour informer le pétitionnaire que son dossier est incomplet. Passé ce délai, aucune demande de pièces complémentaires ne peut justifier de nouveaux délais d’instruction.
Quelles sont les nouvelles garanties juridiques apportées par la réforme ?
?Permis tacites. Le régime de délivrance des permis tacites est simplifié : si aucune décision n’est notifiée à l’issue du délai d’instruction, le demandeur sera systématiquement bénéficiaire d’un permis de construire tacite. Les exceptions sont rares.
?Autorisations délivrées. La réforme encadre les conditions de retrait de l’autorisation par l’administration, en fixant un régime de retrait unique qui est de trois mois à compter de la décision. Cette règle vaut pour les permis, les décisions de non-opposition à déclaration préalable ne pouvant faire l’objet d’aucun retrait.
?Délais de recours. Les conditions dans lesquelles un délai de recours commence à courir sont modifiées : seul l’affichage sur le terrain fait courir les délais et aucune action ne sera recevable à l’expiration d’un délai d’un an, à compter de l’achèvement de la construction. Si un recours est formé, la validité de la décision est suspendue jusqu’au prononcé d’une décision irrévocable.
?Conformité des travaux. Les dispositions relatives à l’achèvement et à la conformité des travaux prennent en compte le même objectif de sécurité juridique : passé le délai de trois à cinq mois, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux.
Quelles obligations de contrôle pèsent désormais sur l’administration, lors de l’instruction des demandes ?
La réforme instaure une philosophie différente des rapports entre l’administration et le demandeur de l’autorisation, au stade de l’instruction.
Le décret réduit, en effet, le champ des investigations auquel doit se livrer l’administration, tant sur la qualité du demandeur que sur l’agencement interne du projet, ou encore sur la surface de plancher indiquée dans le dossier de permis. C’est à partir des éléments déclarés dans le dossier que le service instructeur appréciera la conformité du projet aux seules règles d’urbanisme.
Dans un esprit analogue, le constructeur ou l’architecte déclarera sous sa responsabilité avoir réalisé les travaux conformément à l’autorisation qui lui a été délivrée.
