Quel est le nouveau régime du retrait des autorisations ?
L’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme (CU) met fin à la distinction entre autorisation explicite et autorisation implicite :
- Une décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait (ce qui ne signifie pas qu’elle ne peut pas faire l’objet d’un recours d’un tiers devant le tribunal administratif).
- Un permis (de construire, d’aménager ou de démolir) ne peut être retiré que s’il est illégal, et dans les trois mois à compter de la décision expresse ou tacite. Au-delà, la décision ne pourra être retirée qu’à la demande expresse de son titulaire.
Quelles sont les modifications apportées aux délais de recours contentieux ?
Tout d’abord, le délai de recours contentieux à l’encontre d’une déclaration préalable, d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court « à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R.424-15 ». Les permis doivent être affichés en mairie, mais l’absence d’affichage, volontaire ou involontaire, n’empêche plus le délai de recours de démarrer. Les recours contre les permis et les décisions de non-opposition à déclaration préalable ne sont plus recevables à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement.
Les recours des associations sont-ils mieux encadrés ?
Oui. D’une part, le nouvel article L. 600-1-1 du CU institue une limite importante au droit de recours des associations : seront seules autorisées à agir les associations dont les statuts ont été déposés en préfecture avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Cette mesure vise à pallier les dérives constatées dans le cadre des recours des associations qui, parfois, étaient créées dans le seul but de contester un projet en particulier. Pour être recevables à contester une décision d’urbanisme, les associations agréées de protection de l’environnement devront obtenir l’agrément attestant de leur champ de compétence territoriale avant la date de la décision qu’elles entendent contester.
Les effets d’un recours contentieux sur les autorisations attaquées ?
Jusqu’à présent, le recours contentieux à l’encontre d’une autorisation n’avait pas pour effet de suspendre le délai de péremption du permis : des autorisations pouvaient être périmées du seul fait de l’introduction d’un recours. Le nouvel article R. 424-19 du CU prévoit que tout recours contentieux engagé à l’encontre d’une autorisation suspend les effets de celle-ci jusqu’à ce que soit prononcée une décision juridictionnelle irrévocable.
Quels sont les nouveaux pouvoirs du juge administratif dans le cadre d’un contentieux des autorisations d’urbanisme ?
Le nouvel article L 600-3 prévoit la possibilité pour le juge d’annuler partiellement l’autorisation. Cela va dans le droit fil de la jurisprudence du Conseil d’Etat qui, depuis une dizaine d’années, permet de purger, par la délivrance d’un permis de construire modificatif, les vices affectant l’autorisation initiale. Il appartiendra à l’autorité administrative compétente de prendre, à la demande du bénéficiaire de l’autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive.
Quel est le nouveau régime de l’action en démolition ?
Ce régime, issu de l’article L.480-13 du CU, permet de sécuriser les constructions et autorisations, qui ne pourront être remises en cause qu’une fois leur illégalité reconnue.
Il prévoit :
l l’action en démolition à l’encontre du propriétaire. Cette action ne peut être engagée que si le permis a été annulé par la juridiction administrative et s’il y a méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique. Cette action n’est recevable que si le permis a été directement attaqué dans les deux mois à compter de l’affichage sur le terrain ou, au plus tard, dans le délai d’un an à compter de l’achèvement des travaux lorsque la preuve de l’affichage ne peut être rapportée. Elle doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision définitive du juge administratif.
l l’action en dommages et intérêts à l’encontre du constructeur. Cette action ne peut être engagée, au plus tard deux ans (et non plus cinq ans) après la fin des travaux, que si le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. Cette action se distingue donc de l’action en démolition en tant que :
- l’action en dommages et intérêts vise le maître d’ouvrage et non le propriétaire, s’il est différent ;
- le point de départ du délai dans lequel l’action civile doit être engagée reste, comme dans l’ancien régime, l’achèvement des travaux et non l’annulation définitive du permis ;
- l’action en dommages et intérêts est possible si le permis a fait l’objet d’un recours direct, mais aussi si son illégalité a été constatée par le juge administratif saisi d’une question préjudicielle en ce sens par le juge civil, comme dans le régime actuel.
Enfin, l’action en démolition peut également être diligentée par le préfet. Elle n’est ouverte au préfet que si le permis de construire n’est pas régularisable.
