Qu’est-ce qu’un logement de qualité ? Selon le référentiel rédigé par l’architecte et urbaniste François Leclercq et le directeur d’Epamarne/Epafrance Laurent Girometti, la qualité passe forcément par une augmentation de la surface. Dans le rapport qui sera rendu public ce mercredi 8 septembre en fin de journée, mais dévoilé en exclusivité par Le Moniteur, ils estiment qu’un « grand logement sera toujours plus qualitatif, plus transformable qu’un petit logement, peu importe son agencement. Il sera surtout nettement plus adapté à la vie quotidienne de ses habitants, particulièrement au regard de ses futures évolutions. » Ce référentiel s’attaque en premier lieu au logement collectif neuf qui « subit en effet plus de critiques et génère plus d’insatisfaction que l’individuel. »
Tout au long du rapport, les deux rédacteurs veillent à proposer des mesures qui « ne rendent pas le logement financièrement inaccessible » et « qu’un renchérissement par la qualité (ne) vienne accentuer des inégalités sociales, ni pénaliser la production ». Voici le détail du référentiel qualité présenté dans le rapport Girometti-Leclercq qui a été remis à la ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon. Il servira de base à la rédaction d’un décret visant à maintenir le dispositif d’investissement locatif à taux plein, alors que l’avantage fiscal du Pinel doit être réduit au 1er janvier 2023 (lire plus bas)
Surface minimale du couple cuisine-séjour
Le référentiel qualité propose d’augmenter la superficie du salon, de la cuisine et des chambres. Des espaces qui, selon les deux rédacteurs, ont été pénalisés au fil des ans par l’optimisation des plans. « Le séjour et la cuisine ont fréquemment été rassemblés en un seul volume servant aussi d’entrée et de circulation d’accès aux chambres. Ainsi, certains séjours peuvent être proposés autour de 20 m² avec une façade unique de moins de 4 m linéaires, rendant très difficile tout aménagement intérieur. » Pour améliorer le confort d’usage, le document propose une surface minimale pour le couple cuisine-séjour. La superficie serait comprise entre 23 et 31 m² selon la typologie du logement. En voici le détail :
- T1 : 23 m²
- T2 : 25 m²
- T3 : 27 m²
- T4 : 29 m²
- T5 : 31 m²
La cuisine, particulièrement, devrait « de préférence pouvoir se décliner selon les volontés individuelles d'ouverture sur le séjour ou d’indépendance, notamment pour des typologies à partir du T3 ». Cela signifie que le maître d’ouvrage devrait favoriser des systèmes constructifs de type « poteau-poutre » pour minimiser les voiles intérieurs en béton et octroyer à la cuisine sa propre ouverture sur l’extérieur.
Surface minimale des chambres
Les deux rédacteurs déplorent dans leur rapport que des chambres ne dépassant pas 9 m² et 12 m² (pour la chambre la plus grande, en général accessible aux personnes handicapées) soient très fréquentes. « Et elles se trouvent souvent équipées de placards, inexistants ailleurs dans le logement, ce qui réduit ainsi leur surface d’environ 1 m² ». Dans ce contexte, difficile d’y faire rentrer un lit, un bureau et une armoire. L’ajout d’un deuxième lit est bien souvent impossible.
François Leclercq et Laurent Girometti proposent donc que ces espaces évoluent pour que la plus petite chambre « puisse accueillir différentes possibilités d’aménagement permettant, entre autres capacités, l’accueil éventuel d’un deuxième lit. » Ils ajoutent également que « les rangements souvent dévolus aux chambres et sous-évalués dans les programmes, doivent être pris en compte dans les calculs de surfaces, sachant que leur externalisation en sous-sol, par exemple, peut être envisagée mais a tendance à disparaître ». Ces deux règles reviennent à proposer une surface minimale par chambre de 10,5 m², et qu’au moins une chambre du logement mesure 12 m².
Surface minimale des logements
La surface minimale des chambres et du couple cuisine-séjour ferait augmenter la surface minimale globale du logement. Voici ce que les rédacteurs proposent par typologie d’habitation :
- T1 : 28 m²
- T2 : 45 m²
- T3 : 62 m²
- T4 : 79 m²
- T5 : 96 m²
Hauteur sous plafond augmentée
Les deux rédacteurs remettent également en cause la généralisation de la hauteur sous plafond à 2,50 m pour des raisons pratiques et écologiques. Ces derniers proposent une hauteur sous plafond de 2,70 m, pour répondre « à l’évolution de la taille des personnes, à l’amélioration de la ventilation et du rafraîchissement nocturne des pièces en relation avec des ouvertures adaptées ; et à la possibilité d’aménagement en trois dimensions (lits superposés, mezzanine, rangements plus grands, etc.) ».
Des aménagements peuvent être acceptés pour les logements en duplex, organisés autour de vides importants. La hauteur de 2,70 m pourrait ainsi n’être appliquée qu’aux pièces de vie (couple séjour-cuisine et chambre), « laissant la possibilité de faux plafonds techniques par ailleurs ». Conscients des enjeux administratifs, François Leclercq et Laurent Girometti préviennent qu’une telle mesure « ne doit pas conduire à des pertes de constructibilité du fait des hauteurs maximales pouvant être imposées par le PLU : sa mise en œuvre ne peut donc intervenir qu’avec une mise en cohérence locale de celui-ci ».
Privilégier une double orientation
« La mono orientation des logements d'un immeuble est devenue très fréquente, celui-ci pouvant alors se développer sur des épaisseurs de plus de 15 m », déplorent les deux rédacteurs. Les logements offrent moins d’orientation et de vues différenciées. Ils risquent aussi « par rapport aux nouvelles perspectives climatiques attendues, de pénaliser fortement les possibilités de ventilation naturelle et de rafraîchissement nocturne. Il est donc souhaitable d’imposer une double orientation, ou plus efficacement que les logements de trois pièces et plus soient traversants. » Et quand la mono-orientation ne peut être évitée, notamment pour les deux pièces et les studios, « il convient de réfléchir en amont à des systèmes favorisant une bonne ventilation naturelle du logement ».
