Nouvelle alerte pour l’immobilier logistique. « Sur 12,7 millions de m² d’offres futures recensées, seuls 7% sont actuellement en chantier et 34% disposent d’un permis de construire. La perspective d’améliorer la fluidité dont le marché a besoin, dans un contexte de tension sur l’offre immédiate, s’éloigne », annonce Cushman Wakefield, le 2 février.
En effet, le taux de vacance national de 4% demeure sous « le seuil de tension estimé à 5% », lit-on dans son bilan 2023 de ce marché consommateur de foncier, qui peine à séduire élus et habitants au pays du ZAN.
Les Hauts-de-France, où se concentrent les offres dites « XXL », supérieures à 40 000m² selon les experts, affichent le taux de vacance le plus haut (7,6%). La Normandie (6,2%) et le Centre-Val de Loire (5,6%) sont également au-dessus du « seuil de tension ».
Loyers en hausse
Ailleurs, le manque de solutions, de seconde main ou neuves, participe à la croissance des loyers. En Ile-de-France, où le taux de vacance s’élève à 3,7%, comptez 75€/m² pour un immeuble d’excellente qualité et très bien localisé, contre moins de 60€ en 2021.
A Lyon, centre névralgique d’une région qui affiche un taux de vacance de 0,9% : 67€/m², contre 55€ en 2020. A Marseille : les valeurs locatives dites « prime » sont passées en moyenne de moins de 45€/m² en 2020 à 62€/m².
Même les marchés secondaires n’échappent pas à cette tendance. Du Havre à Bordeaux, les loyers « prime » enregistrent une croissance à deux chiffres en seulement un an.
La fin des « années fastes »
Ces loyers en hausse ne suffisent plus à attirer les investisseurs, refroidis par la rapide hausse des taux directeurs entre mi-2022 et mi-2023, répercutée par les banques. Cushman & Wakefield a recensé l’an passé 1,7Md€ d’engagements logistiques, contre près de 5M€ par an en 2021 et 2022.
Après l’engouement de ces deux « années fastes », à la suite des confinements de 2020 qui ont secoué le bureau et le commerce et incité les investisseurs à diversifier leur portefeuille, la logistique ne pèse plus que 14% du total investi en France en immobilier d’entreprise.
