Pouvez-vous rappeler le principe de l’usufruit locatif social ?
L’usufruit locatif social (ULS) consiste à vendre un logement eu deux parties : l’usufruit, qui court sur une durée minimum de 15 ans, est cédé à un organisme HLM. La nue-propriété est achetée par une personne physique ou institutionnelle durant la même durée, mais à un prix décoté. La décote correspond à la valeur des loyers que le nu-propriétaire aurait dû recevoir s’il avait acquis la pleine propriété du logement, pondérée par la localisation. En moyenne, la décote est de 40% en région et 30% en zone tendue, car le rendement attendu est plus faible.
Perl a "débouclé" deux opérations d’ULS en début d’année 2019, et en débouclera une autre en 2020. Quels enseignements en tirez-vous ?
Entre les débouclages (1) passés et ceux à venir, nous aurons traité 70 lots. Mais d’ici 2023, nous devrons accompagner le débouclage de 400 à 500 lots par an. Alors que la loi prévoit de travailler sur seulement 12 mois avant la fin de l’usufruit, nous nous donnons un délai de 24 mois. Car c'est une étape clé dans la réussite du projet. Nous prenons donc contact avec l’usufruitier et chaque nu-propriétaire pour leur rappeler le calendrier et les options qui s’offrent à eux (poursuivre la mise en location, occuper le logement ou le vendre).
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 précise que l’usufruitier doit restituer l’appartement dans un bon état d’habitabilité. La nature des travaux à mener dépend donc de l’état du bien. Lorsque l’ensemble d’un immeuble a été démembré, nous faisons réaliser des travaux – d’embellissement pour la grande majorité - sur les parties communes et privatives. Lorsque le démembrement ne concerne que quelques logements, nous nous concentrons sur les parties privées.
Quels types de problèmes pouvez-vous rencontrer, en dehors des problématiques liées aux travaux ?
Nous faisons face à « la vraie vie de l’immobilier ». Lors d’un débouclage, nous nous sommes rendus compte qu’un bailleur social louait les parkings et caves de façon aléatoire. Nous avons dû réaffecter les lots qui correspondaient aux logements occupés.
Combien de vos collaborateurs travaillent sur les débouclages ?
Huit personnes sont affectées au suivi de la vie de l’immeuble, de la signature du contrat de Vefa au débouclage. Ils ont des profils de techniciens et de gestionnaires. A fin 2019, nous avons commercialisé 8 400 lots en nue-propriété. Cela signifie que nous aurons potentiellement à gérer le même nombre de débouclage dans les années à venir. Pour faire face à cette montée en puissance, nous renforcerons donc nos équipes.
Le lancement de Tonus Territoires, une filiale de la Caisse des Dépôts qui a signé le premier acte authentique notarié avec l’office départemental LogemLoiret pour 29 logements en démembrement, vous fait-il de l’ombre ?
Au contraire : parler de l’usufruit locatif social est toujours bon, car cela rappelle à tous les acteurs (bailleurs sociaux, collectivités locales…) que ce dispositif est utile et répond à des problématiques spécifiques. Par ailleurs, nos activités sont complémentaires, car Tonus Territoires interviendra sur les zones moins tendues que les nôtres, alors que nous nous sommes concentrés ces dernières années sur l’Ile-de-France et les métropoles (Lyon, Nice, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes).
Comptez-vous partir à la conquête d’autres territoires ?
Historiquement, 60% de notre activité en volume est réalisé en région, les 40% restants en Ile-de-France. L’activité en valeur est plus équilibrée : 50% en Ile-de-France et 50% en région. Nous cherchons à nous développer dans de nouveaux territoires, en 2019, nous avons par exemple travaillé à Clermont-Ferrand. Pour les années à venir, nous étudions des villes comme Fontainebleau (Seine-et-Marne) ou encore Dijon.
Nexity détient la totalité du capital de Perl. Travaillez-vous exclusivement avec le leader de la promotion immobilière ?
Nous sommes en architecture ouverte et travaillons donc avec l’ensemble des promoteurs de la place. 20 à 25% de notre activité est réalisée avec Nexity, le reste avec des promoteurs régionaux ou multirégionaux.
(1) : fin de la période de démembrement
