Plus de deux ans après sa promulgation, en mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) n’a pas fini de faire parler d’elle. Alors que se tient le salon de la copropriété les 23 et 24 novembre, porte de Versailles, à Paris, plusieurs nouveautés attendent les copropriétaires à partir de 2017, et impactent par la même occasion les acteurs de l’immobilier.
Proposition la plus explosive, l’obligation de voter en assemblée générale, d’ici le mois d’avril 2017 pour les bâtiments les plus énergivores (plus de 120 kWh/m² par an), fin décembre 2019 pour les plus performants (moins de 120 kWh/m² par an), l’installation de répartiteurs de frais de chauffage. Rappelons toutefois que ces installations sont éligibles au crédit d’impôt transition énergétique (CITE), et que le décret d’application les limite « lorsque cela est techniquement possible et si cela n'entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage ».
«Les répartiteurs, un dispositif scandaleux »
Dans les immeubles bénéficiant du chauffage collectif, le répartiteur est censé pouvoir indiquer la consommation réelle de chacun des habitants, pour pouvoir adapter la facture en fonction. Dans les textes, l’idée est à la fois de responsabiliser les usagers, tout en diminuant la consommation énergétique.
Sauf que certains accusent les répartiteurs de proposer une mesure faussée. « C’est un dispositif scandaleux. Tous les pays européens ont boycotté ce dispositif, connu pour ses problèmes», s’emporte Emile Hagège, directeur général de l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC). « Le répartiteur n’établit pas la consommation comme un compteur d’eau. C’est un indice qui est donné qui n’a aucune valeur ». «Pas du tout», pourrait répondre Ista, un des principaux fabricants de répartiteurs, qui assure que les algorithmes de ses machines permettent de produire des données justes et précises. Le gouvernement pointe de son côté une plus grande équité dans les charges attribuées aux copropriétaires.
Emile Hagège s’agace aussi du prix de l’objet (80 euros selon lui), jugé trop élevé. Sachant que le répartiteur doit être installé sur chaque radiateur, la facture totale peut très vite grimper. Un prix contesté par Géraud Delvové, délégué général de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS). «Il faut compter de quelques euros à une dizaine d’euros pour un répartiteur», affirme-t-il. Géraud Delvové ne voit d’ailleurs pas leur arrivée d’un si mauvais œil, jugeant que si pour certains cela peut faire baisser les charges, c’est une bonne chose. Il pointe par ailleurs la création évidente d’un marché que cette nouvelle disposition de loi implique pour les fabricants de répartiteurs.
Le fonds de travaux, garantie de « la pérennité des copropriétés »
D’autres mesures de la loi Alur, qui rentrent aussi en vigueur à partir de 2017, font plus consensus. C’est le cas du registre d’immatriculation des copropriétés, ou encore du fonds de travaux. Cette dernière disposition, applicable dès le 1er janvier prochain, prévoit qu’un fonds d’épargne de prévoyance soit mis en place dans les copropriétés, de manière à anticiper le financement de futurs travaux, notamment ceux destinés à la rénovation énergétique.
«Pour nous, c’est plutôt une bonne chose, ça ne fait que renforcer les plans pluriannuels qui existent depuis longtemps», insiste Géraud Delvové. Même s’il juge que les montants consacrés à ce fonds chaque année sont difficiles à chiffrer, ils pourraient s’élever à « 30 000 ou 40 000 euros » par copropriété. Même son de cloche du côté des copropriétaires. «Le fonds de travaux est la seule chose qui permette de garantir la pérennité des copropriétés», estime Emile Hagège. Et même si l’obligation légale est de consacrer «au moins » 5% du budget annuel de la copropriété dans le fond de travaux, «dans les faits, pour pouvoir faire face aux dépenses, comme un ravalement de façade, il vaudrait mieux tourner autour de 20% ».
Entre 7000 et 15 000 euros pour un DTG
Le consensus est aussi de mise lorsqu’il est question du diagnostic technique global (DTG). Si le décret d’application est bien publié, comme prévu, d’ici la fin de l’année, il devrait entrer en vigueur dès le 1er janvier 2017. Son principe ? Obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans et ceux en état d’insalubrité, le DTG consiste en un audit complet de l’état des parties communes et des équipements, un diagnostic des performances énergétiques, et des pistes pour améliorer la gestion de la copropriété. Auparavant, un diagnostic technique, plus limité, devait seulement être établi lors de la mise en copropriété d'un bâtiment construit il y a plus de 15 ans.
Le DTG sera réalisé par des équipes constituées en trinôme, avec un architecte, un thermicien, et un ingénieur financier. « Son prix devrait varier entre 7000 et 15 000 euros, pour la fourchette haute », confie Emile Hagège. Pour lui, il ne servira à rien de le lancer si les syndicats de copropriété n’ont pas fait l’effort, en amont, de répertorier les problèmes que connaissent leurs immeubles, et d’imaginer les solutions possibles à apporter. « Plusieurs dizaine de milliers d’immeubles devraient être concernés », selon Géraud Delvové. Et de poursuivre : « ce DTG aura pour intérêt de démocratiser l’audit auprès des petits syndics, qui n’y étaient pas forcément habitués avant». Rendez-vous en 2018, pour un premier bilan de ces mesures.
