A chacune de ses prises de paroles au Congrès de l’USH 2023, Eric Lombard le répète : il veut que le rendez-vous annuel du mouvement HLM soit « le congrès des solutions.»
Et, pour bien se faire comprendre, le directeur général de la Caisse de Dépôts (CDC) joint le geste à la parole en proposant un éventail de nouvelles solutions de financement aux bailleurs sociaux réunis à Nantes du 3 au 5 octobre. Et puisque ces derniers doivent à la fois construire et rénover, la Banque des Territoires entend fournir des outils pour la plupart des opérations.
Soutenir la construction neuve
Afin d’encourager la production de logement très social, une enveloppe de 6 Mds € de PLAI avec une bonification doublée est débloquée. Au lieu d’un taux fixé à 20 points de base de moins que le taux du Livret A, soit 2,8% dans les conditions actuelles, les bailleurs sociaux bénéficieront d’un taux d’emprunt à 2,6%. « Ces 6 milliards d’euros correspondent environ à trois années de PLAI, précise Kosta Kastrinidis, directeur des prêts à la banque des Territoires. Mais nous serions ravis qu’un choc de bonification conduise à ce que cette enveloppe s’écoule plus rapidement. »
Dans le même mouvement, 5 Mds € de prêts supplémentaires spécifiquement dédiés au logement intermédiaire sont mis à disposition des organismes. Le développement de ce type d’habitat locatif, plus rentable que le logement social, doit aider à équilibrer les opérations des bailleurs.
Enfin, un autre coup de pouce entend accompagner le verdissement du parc social. 2 Mds € de PLUS seront mobilisés pour financer les opérations répondant à des exigences environnementales élevées (probablement le seuil 2025 de la RE2020). Leur taux s’établira à 3,2%, soit le taux du Livret A +0,2 point et non +0,6 point.
Pris ensemble, ces engagements « représentent un effort considérable de 650 M€ sur la durée des prêt », calcule Eric Lombard.
La Banque des Territoires souhaite également aider les bailleurs sociaux en quête de fonds propres en musclant sa filiale Tonus Territoires. Cette dernière propose aux organismes de logement social de recourir à l’usufruit long. Le doublement de ses capacités doit permettre de financer la construction de 5 000 logements sociaux et intermédiaires entre 2023 et 2025.
Accélérer la rénovation
Côté rénovation, les outils mis à disposition des bailleurs sociaux sont avant tout technologiques.
Promis de longue date, Prioréno logement social est en ligne. Fruit d’un partenariat entre la CDC, l’Etat, l’USH, Enedis et GRDF, cette plateforme doit fournir aux bailleurs « un diagnostic de premier niveau, immeuble par immeuble, afin d’identifier ceux à rénover en priorité » résume Olivier Sichel, directeur de la Banque des Territoires. Pour cela, la plateforme compile 2 000 Go de données afin de livrer aux propriétaires du parc social la consommation énergétique réelle de leurs bâtiments, mais aussi de leur potentiel photovoltaïque ainsi que les possibilités de raccordement aux réseaux de chaleur urbains.
Ces raccordements constituent en effet un levier majeur pour décarboner le logement social, comme en témoigne l’étude menée par la Fédération des OPH et révélée la veille. Pour accompagner ces opérations coûteuses ainsi que le changement de vecteur énergétique des logements sociaux, la Banque des Territoires, associée à l’Ademe, proposera à compter du premier trimestre 2024 des prêts bonifiés aux bailleurs pour environ 150 M€.
Enfin, la Banque des Territoires accompagne la poursuite du dispositif « seconde vie » du bâtiment. Ces réhabilitations très lourdes se posent en alternative vertueuse à la démolition-reconstruction en donnant 50 ans de vie supplémentaire à un bâtiment. « Nous allons pérenniser ces financements afin d’en faire une troisième voie entre la rénovation énergétique et la construction neuve », ambitionne Eric Lombard.
Le « coup de fouet » du Livret A à 3%
Prise cet été, la décision de Bruno Le Maire de ne pas respecter la formule de révision du taux de rémunération du Livret A produit d’ores et déjà des effets positifs sur le logement social. « Le maintien du taux à 3% et son blocage pour 18 mois a donné un coup de fouet à l’activité des prêts », analyse Olivier Sichel, directeur de la Banque des Territoires. Alors que la remontée des taux du Livret, qui renchérit le coût des prêts en faveur du logement social, avait conduit les bailleurs sociaux à lever le pied (-18% de prêts sur un an au premier semestre 2023), le gel du taux a fait bondir de 40% le montant emprunté en août et septembre. Il a permis de financer 29 000 rénovations (+ 90% sur un an) et 19 000 logements neufs (+5%).
L’accès à des prêts à 3% s’apparente à un vrai avantage au moment où les taux à court terme atteignent 4% et que l’Etat lui-même emprunte à 3,5%. La décision du ministre de l’Economie, défavorable aux épargnants, a surpris jusqu’aux experts. Matthias Loise, stratégiste inflation chez Crédit Agricole Investment & Corporate Banking, tablait plutôt sur un compromis autour de 3,5%. Il précise que, selon ses prévisions, ce taux de 3% est là pour longtemps. « Au sortir des 18 mois de gel, l’application mécanique de la formule devrait aboutir à un taux de 3%. La baisse à 2,5% pourrait intervenir en 2025. »
