Pointée du doigt pour son empreinte carbone, accusée de fragiliser le pouvoir d’achat des ménages… La passoire énergétique, dans le viseur de la loi Climat et Résilience promulguée en août dernier, stimule le marché immobilier. La part des annonces avec un DPE F ou G est passée de 6,9 % au premier semestre (S1) 2021 à 10,5 % au 2S 2021, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
De son côté, le réseau d’agences d’investissement locatif Ernest by Little Worker (20 salariés, CA 2021 : 3M€) a vu doubler en un an le nombre de transactions de logements énergivores menacés par un gel des loyers en août 2022, en raison notamment du « durcissement des diagnostics de performance énergétiques (DPE) qui fait augmenter le nombre d’étiquettes F ou G », souligne son responsable commercial Théo Guyvarc’h.
1 000€ le m² pour passer de G à D
Le bataillon des vendeurs est principalement composé de « propriétaires qui souhaitent se débarrasser de leur bien énergivore car ils refusent de dépenser 20 000 € de travaux pour le louer 50€ plus cher », observe-t-il. Face à eux, des acquéreurs en quête de bonnes affaires.
Si l’habitation est F ou G, la rénovation totale s’impose. Cela représente un investissement moyen de « 1 000€ le m² pour atteindre le D », assure Théo Guyvarc’h. Un conseil : privilégier l’isolation par l’extérieur (et non par l’intérieur) pour éviter de perdre des m² à la revente.
Pour sortir de la case passoire, un logement E n’aura besoin par exemple que d’un changement de fenêtres conjugué à un renouvellement des radiateurs, soit un coût travaux moyen de 2 000 à 7 000€, estime-t-il.
Le reste à charge tourne autour de 25 % chez ses clients de classe moyenne. L’amortissement peut se réaliser dans le cadre d’une Location meublée professionnelle (LMP). « Le particulier ne paie pas d’impôt sur le revenu généré par le bien loué pendant dix ans », résume-t-il.
Taux de rendement de 5% minimum
De son côté, la plateforme Netinvestissement (40 salariés, CA 2021 : 4,5 M€) conseille de passer par un chasseur de logements à valoriser comme Immocitiz. Sa mission : « livrer une passoire énergétique qui ne l’est plus, grâce à son savoir-faire de réhabilitation », explique Stéphane Van Huffel, cofondateur de Netinvestissement.
Selon lui, l’opérateur se rémunère avec « une marge comme dans le neuf de 15 à 20 %, parfois de 50 %, car il a porté le risque, sorti le locataire, financé les travaux de rénovation énergétique… » Le particulier, lui, récupère le logement clé en main et peut viser un taux de rendement net d’impôt de 5 à 6% dans les métropoles ou en première couronne. « Sans passer par les professionnels, l’investisseur peut aller chercher du 8 ou 9% », ajoute-t-il.
D’autres éléments sont à prendre en compte pour rentabiliser ce type de logements indésirables. D’abord, le climat, qui joue sur le mode de calcul du DPE. Si ce document désormais opposable devait à nouveau évoluer, un logement relevant de la zone climatique H1 (Hauts-de-France, Ile-de-France, Grand Est…) serait « plus exposé au risque de descendre d’un cran et faire partie des passoires énergétiques », anticipe Théo Guyvarc’h. Contrairement à un bien situé sur le pourtour méditerranéen (H3) ou la côte atlantique (H2).
Aides cumulables
Si la couleur politique est « très regardée par les investisseurs », l’encadrement des loyers, porté par les formations de gauche, peut refroidir, observe-t-il. En contrepartie, les aides locales qui visent à doper la chasse aux passoires énergétiques sont souvent portées par ces mêmes partis. En témoignent les « généreuses » métropoles écologistes de Lyon et Bordeaux, selon lui. Car la réussite du projet passe aussi par les coups de pouces, cumulables : Certificat d’économie d’énergie (CEE), MaPrimeRénov’, Eco prêt à taux zéro…
Théo Guyvarc'h suggère de cibler les logements des années 70 et 80 car « le prix au m² est intéressant par rapport à des immeubles plus récents ». De préférence, une copropriété de moins de 10 lots pour gagner du temps dans les phases de persuasion et de validation d’éventuels travaux nécessitant l’accord des autres propriétaires. Selon l’Union des syndicats de l'immobilier (Unis), il faut en moyenne deux à trois ans pour voter les travaux et un à deux ans pour les réaliser.
