« On ne peut pas tomber plus bas », résume Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), en conférence de presse le 13 février. En termes de permis de construire délivrés comme de logements neufs réservés, le bilan 2024 est plus mauvais que celui de 2023, qui avait été moins bon encore que celui de 2020, « l’année Covid » marquée par les confinements ayant entraîné un arrêt des chantiers et freiné les autorisations, les commercialisations, etc., rappelle-t-il.
L’an dernier, 94 004 logements collectifs neufs ont été vendus, en baisse de 5,8% par rapport à 2023. « Du jamais-vu de mémoire de promoteur », témoigne Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, qui a connu les crises des années 90 et de 2008-2009.
Un prix moyen de 5000€/m²
Un appartement neuf coûte en moyenne 5000€/m² à un acquéreur particulier, stable depuis 2023. « La formation des prix des logements neufs (prix techniques) ne peut conduire à une baisse comparable à ceux de l’ancien (rapport offre/demande) », rappelle la FPI. Et d’ajouter : « Contrainte par la réglementation, les normes, la fiscalité et la rareté des autorisations de construction, une baisse des prix est impossible en l’état. Par réalité économique, les acteurs quittent le marché. »
Des projets commercialisés puis retirés du marché
D’autres indicateurs illustrent la tempête qui secoue actuellement les promoteurs, mais aussi les constructeurs de maisons individuelles, ou encore les entreprises de bâtiment et agences d’architecture réalisant une grosse partie de leur chiffre d’affaires avec le logement neuf.
En 2024, les promoteurs ont mis en vente 50 589 lots, soit le niveau de 2009 (50 822). En 2023, première année pleine de la crise actuelle de la demande qui a commencé fin 2022, les professionnels avaient mis en vente 72 912 logements. En 2020 : 84 915. En 2018 : 132 590. Une autre époque… Le secteur était alors porté par la politique des taux bas de la Banque centrale européenne et les incitations fiscales de l’Etat.
Désormais, près d’un programme commercialisé sur trois est retiré du marché faute de clients. Le taux de retrait des opérations au 4e trimestre (T4) 2024, tout comme au T3 2024, s’établissait à 31%. Un record. Au T2 2022, c’est-à-dire avant la rapide hausse des taux (jusque mi-2023) pour lutter contre l’inflation dans la zone euro, celui-ci affichait 3%.
Un taux inférieur à 15% est jugé acceptable par Pascal Boulanger car ces retraits peuvent s’expliquer par « des raisons commerciales mais aussi des recours ou un maire qui nous demande de revoir le programme ».
Tout n’est pas noir dans le bilan annuel de la FPI. Les délais d’écoulement continuent par exemple de refluer. Au T4 2024, il fallait en moyenne 18 mois pour vendre la totalité d’un programme, soit deux de moins par rapport au T3 et cinq par rapport au T2. Il faut toutefois relativiser : l’offre commerciale est faible comparée aux dernières années.
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Reste que la légère baisse des taux d’intérêt depuis un an commence à se ressentir sur le volume des réservations. Au T4 2024, les ventes au détail ont augmenté de 13,4% sur un an. Mais ces 13 998 logements achetés par des particuliers, principalement des occupants, sont insuffisants pour compenser la chute des ventes en bloc, qui avaient été dopées au deuxième semestre 2023 et début 2024 par les programmes d’acquisitions de CDC Habitat et Action Logement.
Hors résidentiel géré, 12 160 logements ont été commandés au T4 2024 par des bailleurs sociaux ou des investisseurs institutionnels, en baisse de 33,3% sur un an. Les résidences étudiantes, seniors ou en coliving accusent aussi le coup : 1100 lots ont réservés, soit 400 de moins par rapport au T4 2023.
PTZ élargi
Pour 2025, année du rebond selon les leaders du marché Nexity et Altarea, « on a des biscuits », positive Pascal Boulanger.
Mesure phare du volet logement dans le budget de l’Etat adopté au début du mois, donnant enfin de la visibilité aux opérateurs économiques et collectivités, le prêt à taux zéro (PTZ) va retrouver dans quelques semaines sa dimension nationale, sans discrimination géographique. Objectif : soutenir les primo-accédants dans les grandes métropoles mais aussi dans les zones dites détendues.
L’exonération fiscale des donations intrafamiliales en vue d’acquérir une résidence principale neuve constitue un autre bon point. Enfin, les promoteurs ont récemment découvert, grâce à l’un des leurs, GreenCity Immobilier, qu’ils pouvaient désormais vendre des logements locatifs intermédiaires (LLI) aux particuliers, et non plus uniquement aux bailleurs professionnels et investisseurs institutionnels. Pas de quoi compenser toutefois la désertion des investisseurs locatifs depuis 2024, avant même la fin du Pinel au 1er janvier dernier.
Au regard des permis de construire délivrés par les mairies, les professionnels restent prudents. « La moyenne des autorisations mensuelles de logements collectifs (16 524) depuis les dernières élections municipales (en 2020, NDLR) baisse constamment par rapport à celle observée durant la précédente mandature (19 335) », souligne la FPI dans son dossier de presse. La moyenne sur 2024 affiche 13 745 autorisations mensuelles.
