En termes de centres commerciaux, la France est un marché qui se distingue par un niveau et une densité d’équipements au mètre carré significatifs. « Mais il n’est pas en suroffre », précise Jean-Philippe Carmarans, P-DG de DTZ Eurexi, département expertise du conseil immobilier DTZ France. Si de nombreux projets sont dans les tuyaux pour 2013 et 2014, représentant au moins deux fois les surfaces prévues pour cette année (près de 400 000 m²), le flux semble se tarir au-delà de 2014. Explication : « l’implantation d’un nouveau centre commercial est devenue plus risquée, en particulier dans cette conjoncture économique peu favorable et attentiste, qui se caractérise par des négociations plus longues avec les vendeurs de terrains et les banques ». Ajoutons que beaucoup d’ouvertures récentes ont donné des résultats très en dessous des prévisions.
Toutes les composantes des projets sont sous pression
Du coup, pour parvenir à afficher des loyers qui restent raisonnables, toutes les composantes financières du projet sont mises sous pression, le foncier comme les coûts de construction. Pour Jean-Philippe Carmarans, « la qualité de l’offre (diversité, confort, esthétique, services) est devenue primordiale pour attirer le consommateur et ne peut donc en aucun cas être sacrifiée ». Mais le projet doit aussi avoir une certaine taille (au moins 80 boutiques) pour pouvoir concurrencer l’offre existante.
C’est aussi pourquoi on voit se développer de nombreuses opérations de restructurations ou rénovations-extensions de centres existants. « Ces opérations sont devenues un créneau beaucoup moins risqué tout en étant très créatrices de valeur pour l’investisseur », explique Jean-Philippe Carmarans. De fait, contrairement aux bureaux, il est tout à fait possible de rénover un site occupé et d’augmenter les loyers ensuite tout en maîtrisant mieux les charges.
