Dans un contexte économique particulièrement dégradé, le volume d’investissement dans l'immobilier de bureaux a tout de même atteint 1,6 milliard d’euros au premier trimestre. Un chiffre bien meilleur qu’au premier trimestre 2011 mais grâce à une grosse opération (Starwood). « Les investisseurs cherchent davantage à diversifier leurs actifs. Du coup, si les bureaux sont toujours dominants (47%), les autres typologies d’immobilier reprennent des couleurs », a expliqué Thierry Laroue-Pont, P-DG de BNP Paribas Real estate Advisory France, lors du 14e point marché utilisateurs organisé à Paris le 24 avril. Ce dernier voit d’ailleurs les investisseurs moyen-orientaux monter en puissance (18% aujourd’hui), à l’instar de ce qui se passe en Grande-Bretagne. « Cette vague de fond des investisseurs asiatiques et moyen-orientaux devrait soutenir le niveau d’investissement au cours des prochaines années, s’ajoutant à l’intérêt toujours important que portent les institutionnels pour la pierre », a-t-il avancé. Il n’en reste pas moins que l’aversion au risque les poussent toujours vers des biens neufs et bien situés bénéficiant de baux à long terme.
Des transactions en nette baisse
Si le marché résiste bien en termes d’investissement, les transactions franciliennes sont impactées par la crise et l’absence de visibilité des entreprises (331 000 m² au premier trimestre à Paris et en première couronne contre 400 000 pour la même période de 2012). « Les grandes surfaces ont décroché de 41% », a relevé Eric Beray, directeur associé. Pour l’instant, c’est la première couronne qui tire encore son épingle du jeu en termes de transactions, au nord comme au sud, grâce à une offre d’immeubles neufs avec des loyers modérés.
«L’offre à un an de bureaux en Ile-de-France a progressé de plus de 10% à fin mars à 4,7 millions de m², dont 23% de neuf et restructuré (stable)», a estimé Eric Beray. Etant donné la faiblesse des lancements en blanc par les promoteurs (la moitié du volume placé en région parisienne l’an dernier venait de Vefa), le conseil immobilier confirme une pénurie annoncée à un horizon de deux ou trois ans. Avec toutefois des disparités géographiques : si peu de livraisons sont attendues sur Paris quartier central des affaires (33 000 m²), elles seront assez nombreuses à la Défense (240 000 m²). Et Thierry Laroue-Pont d’ajouter : « L’offre « green » ne représentant que 15% du marché, il y a un décalage important entre l’offre et la demande des clients ». En effet, 40% du stock est constitué de ce qu’on appelle dans le jargon le « fonds de cuve », à savoir des immeubles en totale déconnexion avec le marché s’ils ne sont pas restructurés lourdement.
Des utilisateurs toujours à la recherche d'économies
Le conseil en immobilier a relevé pas moins d’1,8 million de m2 de bureaux en projet. La recherche d’économies reste, pour 80 % des grandes demandes exprimées, la motivation majeure des futurs transferts. Seuls 3 % des grands utilisateurs disent s’inscrire dans une logique d’extension. Au final, la demande placée devrait reculer de 15 à 20 % avec 2 millions de m2 placés cette année, prévoit BNP Paribas Real estate.
