Pour Stephan von Barczy, directeur des investissements chez JLL France, « 2024 marque le moment où l’inversion de la tendance se confirme » pour l’immobilier de bureaux. Après plusieurs années de baisse des investissements dans le secteur, et une année 2023 ayant enregistré encore moins de transactions qu’au plus fort de la période de crise sanitaire, le vent pourrait tourner en 2025.
« Après cinq ans de vents contraires, nous n’assistons pas à une embellie majeure du secteur, mais nous arrivons à un point intéressant : les marchés s’éclaircissent, et, quand il y a de la clarté, il y a de l’action », explique, le 26 septembre, Alexander Colpaert, responsable recherche et stratégie marchés immobiliers pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique au sein de JLL. Parmi les signes encourageants, aux Etats-Unis, le marché du bureau a connu son meilleur troisième trimestre depuis 2020. L’annonce par Amazon fin septembre d’un retour à 100% en présentiel pour ses 300 000 employés à partir de l’an prochain semble montrer également un retour en grâce de l’immobilier tertiaire.
Si « 2024 marque le moment où l’inversion de tendance se confirme », comme le pense, optimiste, Stephan von Barczy, directeur investissements chez JLL France, le marché de l’immobilier tertiaire a changé de visage. Le constat est connu : les bureaux se divisent entre un marché « prime » qui se maintient, situé au centre des métropoles et neuf ou très récent, et des bureaux vétustes, anciens ou mal situés. A l’échelle de l’Europe, entre 45 et 65 millions de m2 seront obsolètes à moyen terme, anticipe Alexander Colpaert.
Neuf : la décrue se poursuit
Conséquence : à Paris, par exemple, les situations extrêmes cohabitent. « Le marché parisien est à la fois en sous-offre et haussier dans la centralité, et en suroffre et baissier dans la périphérie », résume Yannis de Francesco, directeur de l’immobilier de bureau chez JLL France. La vacance reste à un niveau élevé à l’échelle régionale, avec un taux historique de 9% des surfaces au 1er juillet dernier, contre 8,5% un an plus tôt. Constatant la saturation croissante du quartier central d’affaires parisien, l’expert souligne l’importance des reports de marché vers les arrondissements de l’est parisien et l’ouest de la petite couronne, comme Levallois-Perret et Neuilly-sur-Seine. Concernant les projets neufs, si la production se maintient pour 2025 et 2026, un creux est en vue pour 2027, avec moins de 250 000 m² prévus (contre plus d’un million en 2024).
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La prime à la centralité ou à sa proximité immédiate s’observe également dans les métropoles régionales. « Malgré des disponibilités plus faibles qu’avant sur les quartiers centraux, le marché privilégie toujours les secteurs parfaitement établis », souligne Yannis de Francesco. Pour faire revenir les employés au bureau, plus que l’accessibilité, c’est bien la centralité qui est au cœur des préoccupations des preneurs.
Trop de contraintes pour transformer les bureaux
Au-delà de la localisation, les entreprises cherchent à occuper de moins en moins de m². « Les preneurs choisissent des plus petites surfaces, analyse Yannis de Francesco. À la Défense, par exemple, cela implique de diviser les immeubles et d’adapter les loyers selon la hauteur. » La rénovation thermique des bâtiments tertiaires ne figure pas dans les priorités des locataires. « J’aimerais vous dire que les preneurs veulent en priorité un bâtiment écologique. Malheureusement, la plupart d’entre eux privilégient la centralité à toute autre considération », observe-t-il. Les changements de destination des immeubles de bureaux restent en outre rarissimes. « Il y a des intentions, mais il y a encore trop de contraintes », conclut-il.
