C'est l'un des deux principaux bailleurs sociaux de la région Aquitaine, la SA d'HLM Domofrance, qui le premier a eu l'idée de redonner vie aux 9 hectares du quartier des Chartrons. Edifié au XIXe siècle le long du fleuve, à proximité immédiate de la ville du XVIIIe, par les négociants en vin (qu'on appelle alors les chartrons), ce tissu compact d'entrepôts tout en longueur est tombé en déshérence. Mais Domofrance croit en sa renaissance. « Au début des années 90, alors que les ZAC accumulaient les faillites, que la crise immobilière tirait SEM et opérateurs immobiliers vers le bas, nous étions très heureux de trouver un preneur aux reins solides, car il ne s'était pas laissé grisé par la spéculation immobilière », se souvient Michel Bergeron, directeur du développement urbain à la communauté urbaine de Bordeaux (CUB). C'est d'abord avec la ville que la SA d'HLM s'entend. L'accueil est favorable. Au point que c'est la municipalité qui lance le concours d'urbanisme. L'équipe Berguedieu-Brochet-Charrier-Réol (BBCR), désignée en 1994, propose la conservation du parcellaire en lanières, en le dédensifiant pour le rendre habitable. « Nous nous sommes lancés, mais nous souhaitions être propriétaires », rappelle Jean-Luc Hoguet, directeur de Domofrance. C'est la procédure de ZAC conventionnée qui est alors privilégiée. « Elle est excellente, car elle repose sur un contrat entre la collectivité et un acteur », estime Jean-Luc Hoguet. Du côté de la CUB, on insiste sur le contrat public qui lie les acteurs : « Les règles de concertation, d'études d'impact sont très précises, et permettent à la collectivité de fixer ses conditions d'utilisation de l'espace », assure Michel Bergeron. Et de son côté, l'opérateur est garant, via ce contrat, de la réalisation des équipements publics. Un gymnase, une école primaire et une maison de quartier seront construits ou aménagés sur la ZAC aux côtés de commerces, de services et de 350 logements de tout type (locatif et accession, sociaux et privés). La CUB a payé le foncier au même prix que les promoteurs, soit 800 à 900 francs le mètre carré HON : « Nous souhaitions que l'opération d'aménagement ne se traduise pas par un déficit », explique-t-on à la CUB. L'opérateur a lui-même financé l'étude de faisabilité pour la réalisation d'un musée du vin dans les chais de Luz, en complément d'un programme touristique prévu autour des hangars en bord de Garonne. Ce rôle d'ensemblier d'un programme de renouvellement urbain en plein centre-ville est assumé avec fierté par Domofrance. Deux bémols toufefois. D'abord la lenteur de la procédure. Les derniers grands négociants ont quitté les lieux en 1994, mais l'arrêté de création de ZAC n'a été approuvé qu'en mars 1997. La commercialisation s'est faite entre 1998 et 2000. Les premières livraisons, des ateliers d'artistes, sont attendues pour le mois de juin de cette année. Ensuite, il a fallu mener de longues négociations, l'une avec un propriétaire, l'autre avec un locataire, qui ne voulaient pas quitter les lieux. « Un opérateur public aurait sans doute pu régler plus rapidement ces contentieux », admet Jean Luc Hoguet. Pour la collectivité, la procédure de ZAC conventionnée atteint ses limites quand l'opération n'atteint pas l'équilibre financier. Or, le bilan d'aménagement de Domofrance est aujourd'hui bien équilibré : autour de 43,4 millions de francs pour un total d'investissement dans la ZAC supérieur à 295,1 millions de francs.
Les opérations prochainement livrés
En juin et en septembre 2001 52 logements en 4 immeubles ; maître d'ouvrage, Capri ; BBCR, architectes ; investissement, 37 millions de francs TTC ; entreprise générale, Mas. - Immeuble de 24 logements et activités ; maître d'ouvrage, Fradin ; architecte, Buhler.
En mai 2001 36 logements locatifs ; maître d'ouvrage, Domofrance ; architectes, Brochet-Lajus-Pueyo ; investissement, 20 millions de francs TTC ; entreprise générale, Socae Atlantique.
En septembre 2002 groupe scolaire, maternelle et primaire, de 8 à 10 classes dans un chai réhabilité ; investissement, 16,3 millions de francs HT ; architectes mandataires, Nelli-Touton.
Au premier semestre 2002 : transformation de chais en locaux artisanaux et commerciaux avec logements d'artistes ; maître d'ouvrage, Domofrance ; architecte, Buhler ; investissement, 15 millions de francs.
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La démolition de quelques chais permet de créer un mail et une place
DESSINS
L'équipe Berguedieu- Brochet- Charrier-Réol a proposé que les constructions neuves respectent le parcellaire en lanières.
Logements en accession, Francis Martin, architecte, pour CMF.
Groupe scolaire dans un chai réhabilité, HPL et Nelli-Touton, architectes.
Logements en accession,BBCR architectes, pour Domofrance.
Logements en accession,BBCR, architectes, pour Capri, et sociaux, Loisier, architecte.
