Dans cette affaire, un propriétaire assigne son locataire en paiement de sommes dues au titre de réparations locatives à la suite de la libération des locaux loués aux termes d’un bail d’habitation verbal. Les juges du fond rejettent la demande du propriétaire et accueillent les demandes reconventionnelles du locataire en remboursement de sommes, au titre d’un délai de préavis réduit et de l’absence d’accord pour une révision de loyer, au motif que :
1°/ le locataire pouvait prétendre au délai de préavis réduit dans la mesure où, au moment de la notification de son congé, il occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, d’autant plus qu’il s’agissait d’un contrat à durée déterminée ;
2°/ le caractère verbal du bail conclu entre les parties exclut toute révision du loyer, la loi du 6 juillet 1989 précisant qu’une telle révision ne peut intervenir que lorsque le contrat stipule une clause en ce sens.
Le propriétaire se pourvoit alors en cassation et argue du fait que :
1°/ pour prétendre à un préavis réduit, le congé doit être donné dans un délai rapproché de l’obtention du nouvel emploi or, le locataire a trouvé ce nouvel emploi deux mois avant la notification du congé, excluant ainsi le bénéfice de tout délai de préavis réduit ;
2°/ le locataire est mal fondé à prétendre ne pas avoir donné son accord pour les révisions du loyer alors qu’en les exécutant sans émettre de contestation pendant près de trois ans, il a donné son accord tacite.
La Cour de cassation déboute le propriétaire et confirme la décision des juges du fond, précisant :
- qu’un délai de plus de deux mois entre l’obtention d’un nouvel emploi et la délivrance du congé n’est pas de nature à faire obstacle à la réduction du délai de préavis ;
- qu’en l’absence de clause de révision dans le cadre d’un bail verbal, le paiement sans protestation du loyer augmenté par le locataire ne saurait caractériser une renonciation tacite de sa part au bénéfice des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que la clause de révision doit être stipulée par écrit dans le contrat.
Cour de cassation, 3e civ., 5 février 2014, M. X... c/M. et Mme Y..., n° 13-10804%%/MEDIA:1346729%%
