« Calculer un loyer au mètre carré n’a aujourd’hui plus de sens », assène Olivier Estève, directeur général délégué de Foncière des régions, à l’occasion du Simi, qui se déroule jusqu’à ce vendredi 8 décembre à Paris. Avec 500 lieux de travail partagés en France en 2017 et la mise en place de modes de travail alternatifs au sein des entreprises, l’immeuble tertiaire de demain se pense autrement.
« Nous devons réussir à proposer des espaces innovants au sein des sociétés. Cela implique de proposer des offres flexibles », ajoute Nathanaël Mathieu, président de LBMG-Workplace, société de conseil spécialisée dans le télé-travail.
"On s'éloigne de la standardisation"
« Avec la flexibilité, il n’est plus question de gagner des mètres carrés, mais bien de gagner en performance. Le manager va se mettre au service de ses collaborateurs, qui seront plus productifs », complète Fredericke Sauvageau, directrice de l’innovation et du développement des environnements de travail chez Orange. Les entreprises vont offrir des positions de travail différentes, incluant des espaces où le salarié pourra s’isoler.
Composante majeure des projets immobiliers, la flexibilité est aussi pour les entreprises un moyen de limiter les coûts en cas de futures transformations des espaces. « On s’éloigne de la standardisation que pouvaient représenter les open space, pour aller vers des aménagements modulaires. Le bâtiment se transforme alors en un espace évolutif au fil du temps », analyse Olivier Estève.
Un ratio passé de 1,1 à 0,8 poste à Paris
C’est pour répondre à cette évolution majeure qu’Orange et Foncière des Régions se sont associés pour créer le "Lab 114". Objectif : mettre en place un espace de partage de 1500 m² destinés aux directeurs de ressources humaines et aux chefs de projets, afin qu’ils expérimentent des solutions avant de tenter un projet immobilier d’entreprise. « Notre objectif avec ce nouveau lieu, qui doit ouvrir en juin 2018 au 114 rue Marcadet (Paris XVIII), consiste à redonner de l’efficience aux espaces de travail », présente Fredericke Sauvageau.
En effet, la tendance penche vers une baisse effective du nombre de mètres carrés consacrés au bureau. « A Paris, nous sommes passés de 1,1 poste par salarié à un ratio de 0,8 », prévient Jean-Marie Célérier, membre de Stonup, cabinet de conseil en stratégie spécialisé dans les métiers de l’immobilier.
La méthode WeWork
Une nouvelle donnée apparaît : la valeur d’usage d’un bâtiment. Autrement dit, la valeur procurée par les caractéristiques d’un immeuble. « A ce niveau, le modèle de WeWork est intéressant, puisque la structure paie un loyer de 500 euros/m², et arrive à créer une valeur 5 à 6 fois supérieure », ajoute Jean-Marie Célérier.
Le secret du géant américain ? Proposer des offres de prestations, incluant des services juridiques, de financement ou encore d’audit, mais aussi des espaces alternatifs multiples, allant d’espaces de détente à des bureaux dédiés.
