Les planètes sont alignées pour les organismes de logement social. D’abord, le projet de loi de finances pour 2022 a été présenté près d’une semaine avant l’ouverture du congrès HLM de Bordeaux, mercredi 23 septembre.
Quelques heures plus tard, le même jour, le premier rapport de la commission Rebsamen pour la relance de la construction durable de logements était remis au Premier ministre par le maire de Dijon. « Les mesures retenues seront intégrées au budget pour 2022 par voie d’amendements », assurait-on au ministère de la Transition écologique. De quoi laisser les coudées franches à Jean Castex, d’abord pressenti pour ouvrir les trois jours de congrès. Puis très vite confirmé.
Compensation intégrale de la TFPB pendant 10 ans pour les HLM
Devant la salle plénière du Congrès, le Premier ministre n’est pas venu les mains vides. Celui qui « partage le fil conducteur du rapport Rebsamen » selon l’expression de ses conseillers, a annoncé l’entrée en vigueur dès 2021 d’une des mesures phares du rapport : la compensation intégrale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements sociaux durant les 10 premières années de mise en service. Cette mesure s’applique dès 2021, c’est-à-dire pour l’ensemble des logements sociaux qui auront obtenu leur agrément cette année et qui le seront jusqu’à la fin du mandat municipal actuel (c’est-à-dire, jusqu’en 2026). Cette mesure porte donc sur le flux de nouveaux HLM, et non pas sur le stock (ceux déjà livrés ou en cours de construction).
Côté dépense, « cette mesure s’appliquera en décalage dans le temps, lors de la mise en service des logements sociaux, soit trois à quatre ans après avoir reçu leur agrément », précise-t-on à Matignon.
L’exonération de TFPB pour le logement intermédiaire ne pèse plus sur les villes
Le Premier ministre a également annoncé un coup de pouce pour le logement intermédiaire. Comme demandé par les professionnels de la commission Rebsamen, l’exonération de TFPB pour les habitations acquises par les grands investisseurs ne sera plus à la charge des collectivités locales, puisqu’elle sera transformée en crédit d’impôt sur les sociétés, porté intégralement par le budget de l’Etat.
Cette mesure serait blanche pour les collectivités locales, puisque chaque opérateur « s’acquitterait normalement de la TFPB mais il pourrait imputer un crédit d’impôt de montant équivalent sur l’impôt sur les sociétés dont il doit s’acquitter auprès du Trésor Public », expliquent les rédacteurs de la commission Rebsamen.
Le logement intermédiaire peut localement faire concurrence au logement social, certains maires préférant développer ces opérations au détriment des programmes HLM. Toutefois, François Rebsamen se défend d’avoir voulu pénaliser les organismes de logement social : « il est apparu dans l’étude qu’il y avait une situation particulière en Ile-de-France, le logement intermédiaire répondant à des besoins spécifiques et complétant l’offre de logement social. Les besoins de construction sont d’une telle ampleur, qu’il ne faut rien refuser. »
Meilleure mobilisation du foncier public
La relance durable de la construction passera également par la mobilisation du foncier public. « Nous allons mettre en place un inventaire actualisé en temps réel du foncier cessible de l’Etat qui sera rendu public, a annoncé Jean Castex. J’ai décidé de réunir dans les tous prochains jours le directeur de la direction de l'immobilier de l'Etat et les directeur généraux des grands opérateurs de l'Etat pour leur fixer une feuille de route très claire. Il leur appartiendra de réaliser, à mon attention, une liste exhaustive des fonciers en particulier dans les zones en tension. »
La SNCF aurait, toujours selon le Premier ministre, déjà établi une liste de 24 sites pouvant accueillir de nouveaux logements. Selon le rapport de la commission Rebsamen, « en 2022 et sur les années qui suivent, les cessions pourraient permettre la production de plus de 69 000 logements, dont 17 000 sociaux et un tiers environ sur des terrains appartenant à l’Etat (hors Etablissements publics) ».
En complément, « un appel à manifestation d’intérêt sera lancé sur ce foncier pour y développer des opérations exemplaires pour développer du logement social, du logement intermédiaire et du logement étudiant », fait-on savoir à Matignon.
Concernant le fonds friches, « j’ai demandé aux préfets de favoriser, dans les projets qui leur sont soumis au titre de cette procédure, ceux qui sont ambitieux en matière de création de logement », a annoncé Jean Castex.
Création d’un contrat local
Enfin, le Premier ministre a repris l’idée de contractualiser localement, avec les collectivités locales sur des objectifs chiffrés de production. Le reliquat de l’enveloppe dédiée à l’aide à la relance de la construction durable (ARCD, improprement appelée aide aux maires bâtisseurs) y sera associée. « L’attribution de l’aide de l’Etat serait fonction des objectifs locaux définis par chaque contrat, dans le respect des règles nationales », ont proposé les rédacteurs du rapport de la commission Rebsamen.
Dotée initialement de 350 M€, l’enveloppe budgétaire dédiée à l’ARCD se composerait encore de 200 M€ environ. « Sur les huit premiers mois de l’année 2020-2021, 1509 autorisations d’urbanisme ont été aidées pour 40 607 logements répartis dans 879 communes et un coût pour l’Etat de 88,57 M€ », évaluent les membres de la commission Rebsamen. Pour chaque logement, l’aide oscillerait entre « 1000 et 1500€ », précise-t-on à Matignon.
Pas de suppression de la RLS
Autres mesures annoncée : le gouvernement souhaite lancer « une simplification d’ampleur des agréments, qui ne doivent plus être un frein mais une formalité. Les préfets des zones tendues sont mobilisés pour agir », a annoncé Jean Castex.
Le Premier ministre s'est rendu devant le monde HLM avec son bouquet de mesures financières, mais il n’a pas répondu à la toute première requête des organismes de logement social : la suppression de la réduction de loyer de solidarité, qui coûte chaque année 1,3 Md € aux bailleurs sociaux.
Interrogé sur le sujet, l’entourage de Jean Castex coupe court : « il n’y aura pas d’amendements au projet de Loi de finances pour 2022 sur la RLS puisque la clause de revoyure est prévue en 2022. » Problème : l’année prochaine étant marquée par l’élection présidentielle, le monde HLM aura quelques mois pour négocier avec les équipes ministérielles en place et faire inscrire au projet de Loi de finances pour 2023 la fin de la RLS.
Un délai très court au regard des enjeux budgétaires. Il s’agit là d’un véritable défi pour les organismes de logement social, surtout si les membres du prochain gouvernement ne sont pas déjà convaincus du caractère mortifère de cette mesure pour le secteur.
En ne faisant pas de geste sur la RLS en 2022, Jean Castex pourrait bien avoir condamné les organismes HLM à s’acquitter de leur RLS au moins une année de plus.
