Le bailleur social indépendant Polylogis (62 000 logements gérés*) a livré 1 953 logements l’an dernier (dont 745 en Ile-de-France), dont 229 en accession sociale et 552 logements étudiants. « Nous sommes au-dessus de notre rythme de croisière fixé à 1 500 logements par an», a indiqué Daniel Biard, président du comité exécutif du groupe lors d’une conférence de presse organisée le 23 avril à Paris. 2 500 autres sont par ailleurs en chantier. Côté rénovation, 1 000 logements ont été réhabilités en 2012 et 1 600 sont en cours. Mais il n'est pas certain que le groupe réalise effectivement tous les engagements pris dans le cadre de la Convention d'utilité sociale (CUS).
Des ventes à l'occupant devenues très compliquées
En 2012, le groupe a donc réalisé 400 millions d’euros de chiffre d’affaires pour un résultat de 35 millions, largement constitué du produit des plus-values de cessions des ventes à l’occupant (19 millions pour 233 unités). « Cet outil est tout à fait primordial pour nous : un logement vendu c’est trois logements mis en chantier », explique Daniel Biard. Le problème c’est que la loi Duflot du 18 janvier sur le foncier public freine désormais considérablement la vente à l’occupant : "Auparavant, nous devions franchir 45 étapes. C’était lourd mais à défaut de réponse du préfet dans les deux mois, la vente était acceptée. Maintenant, le dossier peut courir pendant au moins huit mois". Et le silence du ministre, sollicité en cas de désaccord entre le préfet et la mairie – peu encline à dégrader son taux de logements sociaux par exemple en cédant du patrimoine –, vaut désormais refus. "Autant dire que c’est un véritable parcours du combattant. Mettre en place de tels obstacles est tout à fait incohérent avec l’objectif de relance que s’est fixé le gouvernement", regrette M. Biard, rappelant que 6 000 ventes chaque année en France apportent autant que les aides à la pierre de l’Etat (500 millions).
Nombreuses interrogations sur le financement
Cela va en tous cas indubitablement peser sur la production neuve et le rythme de rénovation (7000 unités prévues dans le plan 2013-2020 du groupe), qui consomment de plus en plus de fonds propres. « Si nous devons faire des choix faute de moyens, la réhabilitation sera menée a minima et il faudra malheureusement y revenir dans quelques années », prévient Daniel Biard. Le président du groupe se dit optimiste sur la capacité de la Caisse des dépôts à réagir rapidement sur l’écoprêt logement social. En revanche, il soulève plusieurs questions à régler : le champ d’application exact du taux de TVA réduit (rénovation énergétique ou plus généralement entretien-rénovation ?) ; l'articulation du pacte qui sera signé entre le monde HLM et le gouvernement avec les CUS en vigueur ; la volonté, annoncée en septembre par la ministre, de créer un super-PLAI ; la crainte de voir la mutualisation des fonds propres des bailleurs compenser une disparition des aides à la pierre; l'impossible accord avec Action Logement sur les modalités de l’emprunt de 3 milliards annoncé. Il faut espérer que le pacte HLM apportera des réponses.
« Pour faire du volume, il faut en finir avec le « millefeuille financier » actuel que représente le montage des opérations », estime Daniel Biard qui rêve d’un guichet unique du financement et appelle à simplifier la vie des bailleurs sociaux. « Il faut relever les contradictions du système et les assumer pour construire et rénover là où il le faut. Nous avons besoin de choix politiques clairs et de liberté pour agir. Arrêtons ces grands écarts entre les annonces et la réalité qui n’apportent rien», plaide M. Biard.
(*) Composé des ESH LogiOuest, LogiRep, Trois Moulins, LogiStart (logement des jeunes) et LogiRys (résidences pour personnes âgées), de la coopérative LogiCap (accession sociale) et de la société de promotion LogiH (accession), le groupe Polylogis est présent en Île de France, en Haute-Normandie, en Champagne-Ardenne, en Pays de la Loire et dans le Centre, ainsi que dans le Languedoc-Roussillon.
